不動産売却を成功させるためには、その土地の情報をある程度知っておかなければなりません。
何も戦略を立てずに売り出してしまうと、買手が見つからないといった失敗をする可能性が高まります。
そこで今回は、不動産売却を検討している方に向けて、阪神西宮駅の概要や周辺の住環境・売却相場をご紹介します。

不動産売却で知っておきたい阪神西宮駅の概要

阪神西宮駅は、兵庫県西宮市に位置する駅です。
1905年の阪神本線開通とともに設置された駅で、阪神電鉄の社歌にも駅名が出てくるほどの主要駅となっています。
阪神西宮駅周辺で不動産売却を検討しているなら、最寄駅について概要を確認しておきましょう。

概要①阪神西宮駅の利用者数

阪神電気鉄道株式会社が2020年におこなった調査によると、阪神西宮駅の1日平均利用者数は 4万8,577人です。
阪神本線のなかでは、甲子園駅に次ぐ4位となっています。
そのため、通勤や帰宅ラッシュ時には多くの方で混雑することも少なくありません。
なお、年によっては1日の乗降客数が半減するというデータもありますが、これは駅の改築工事が要因となっています。
乗り換えのために一度駅を降りる必要がなくなり、阪神西宮駅を使う頻度が減っていた可能性が考えられます。

概要②阪神西宮駅の歴史

最寄駅の概要として、駅ができた背景を確認しておくと良いでしょう。
阪神西宮駅の開業は1905年4月12日で、阪神本線が開通したと同時に開業しました。
開業当初から旅客輸送が主体で、西宮神社の最寄り駅として知られています。
毎年1月におこなわれる「十日えびす」の期間中は、多くの観光客や参拝客で賑わっています。
かつては、近隣に西宮東口駅がありましたが、2001年には阪神本線の高架化工事に伴い、西宮東口駅自体が阪神西宮駅に統合されました。

概要③阪神西宮駅の雰囲気

阪神西宮駅周辺は、比較的落ち着いた雰囲気があります。
閑静な住宅街が多く、一人暮らしはもちろん、ファミリー層にも過ごしやすい環境です。
くわえて、高層マンションや大型商業施設なども建ち並んでおり、将来的な発展にも期待できます。
静か過ぎないほど良い街として注目を集めているので、引っ越し予定の方は事前に街の概要を把握しておくと良いでしょう。

▼この記事も読まれています
不動産を現金化する方法は複数ある！売却方法や売却期間などを解説

不動産売却で知っておきたい阪神西宮駅周辺の住環境

不動産売却を成功させるためには、最寄駅の概要だけでなく、周辺の住環境も調べておくことが大切です。
阪神西宮駅周辺の住環境には、以下のポイントがあります。
不動産売却で失敗しないためにも、注意点を確認しておきましょう。

周辺の住環境を見るときのポイント①交通アクセス

阪神西宮駅周辺の住環境を調査する際は、まず交通アクセスをチェックしておきましょう。
最寄駅からの利便性が高いと、不動産売却もしやすくなるというメリットがあります。
阪神西宮駅の交通アクセスは良好です。
阪神電車を利用すれば、神戸三宮駅へは約20分、神戸駅へは約25分でアクセスできます。
大阪梅田駅へは、快速急行で約15分で到着するため、通勤やレジャーなどにも行きやすいです。
とくに、大阪梅田方面への急行列車は、多くが西宮駅始発となっているので、座れる確率も高まるでしょう。
その他、徒歩圏内にJRさくら夙川駅や阪急夙川駅があるのも魅力です。
住む場所によっては、3路線の利用ができるため、交通アクセスは良いといえるでしょう。
さらに、阪神西宮駅周辺はバス網も充実しており、阪神バスや阪急バスの路線が多数運行しています。
西宮市内への移動に便利で、さまざまな方面へのアクセスがスムーズです。

周辺の住環境を見るときのポイント②買い物環境

阪急西宮駅周辺には、24時間営業しているスーパーマーケットがあります。
早朝や深夜でも買い物に行けるため、仕事で忙しい方にもおすすめの立地です。
また、駅前には商業施設が充実しています。
日常の買い物だけでなく、アパレルや雑貨などショッピングも楽しめるでしょう。

周辺の住環境を見るときのポイント③子育て施設

今現在、もしくはこれから子育てをする予定がある方は、子育て・福祉施設をチェックしてみてください。
阪神西宮駅周辺には、小中学校や塾など教育施設が点在しています。
ピアノやバレー・習字といった習いごとも充実しているので、安心して子育てができるでしょう。
不動産売却では、保育施設や病院情報なども全面的にアピールすることをおすすめします。

周辺の住環境を見るときのポイント④おすすめスポット

阪神西宮駅周辺には、甲子園球場や、乗り換えが必要ではありますが西宮ガーデンズがあります。
西宮浜・芦屋浜といった自然も多くあるので、子育てに適した環境が整っているエリアです。
不動産売却をスムーズにおこなうためには、このようなお出掛けスポットもアピールすると良いでしょう。

▼この記事も読まれています
老後に家を売ってはいけないのはなぜ？理由を解説

不動産売却で知っておきたい阪神西宮駅周辺の相場

阪神西宮駅周辺の不動産売却を検討中の方は、最新の市場動向や物件価値向上のポイントを把握しておくのがおすすめです。
ここでは、土地の公示価格や一戸建て・マンションの価値を上げる方法について解説します。

土地の公示価格

阪神西宮駅周辺の公示地価は、2024年時点で平均40万3,000円/m²となっています。
最高額地点は、西宮市和上町1-31で62万6,000円/m²、最も低額な地点は西宮市久保町11-14で22万5,000円/m²です。
このように、同じエリア内でも地価には大きな差があります。
土地の評価額は、立地や周辺環境、用途地域など多くの要因によって決まります。
売却を検討する際は、最新の公示地価を参考にしつつ、専門家の意見を取り入れることが重要です。
これにより、適切な価格設定が可能となり、スムーズな売却につながります。

一戸建ての価値を上げる方法

阪神西宮駅周辺は、交通の利便性が高く、生活環境も整った魅力的なエリアです。
一戸建ての価値を向上させるためには、まず外観のメンテナンスが重要です。
定期的な塗装や庭の手入れをおこなうことで、第一印象を良くします。
また、内装のリフォームも効果的です。
とくに、キッチンやバスルームなどの水回りを最新の設備に更新することで、買い手の興味を引くことができます。
さらに、エネルギー効率の高い設備の導入や耐震補強をおこなうことで、安全性と快適性を高め、物件の付加価値を向上させます。
地域の特性を活かし、周辺環境と調和したデザインや機能を取り入れることも、価値向上につながるでしょう。

マンションの価値を上げる方法

マンションの価値を上げるには、設備や内装のグレードを上げることが大切です。
最新のキッチンやバスルーム設備、収納スペースの工夫など、実用性とデザイン性を兼ね備えた改修をおこなうことで、購入希望者の関心を引くことができます。
地域の魅力を活かし、周辺の商業施設や交通アクセスの良さをアピールポイントとして伝えることも、販売促進につながります。

▼この記事も読まれています
不動産におけるリバースモーゲージとは？メリットとデメリットも解説

まとめ

阪神西宮駅は、兵庫県西宮市に位置する駅で、阪神本線開通と同時に設置されています。
神戸駅や大阪駅にアクセスしやすいだけでなく、買い物環境・子育て施設も充実しているので、一人暮らし・ファミリー層も住みやすいエリアです。
不動産の種類によって売却相場が異なるので、事前に大まかな金額を確認しておくと良いでしょう。

不動産の売買契約書は、不動産取引に欠かせない書類の一つです。
しかし、契約の項目と専門用語も多いため、不安を感じるケースが少なくありません。
そこで本記事では、売買契約書の役割や重要事項説明書との違い、確認すべき具体的なポイントについて解説します。

不動産の売買契約書はなぜ必要なのか？

不動産取引は、大きな金額が動くのが一般的です。
そして、法的な手続きも含まれるため、売主と買主の双方が納得したうえで進めなければなりません。
不動産取引における手続きを確認し、双方の合意を明確にするために欠かせないのが売買契約書です。
ここでは、売買契約書の役割りとその記載内容、必要性について、くわしく見ていきましょう。

不動産の売買契約書とは

売買契約書とは、不動産取引において、契約の当事者である売主と買主が交わす契約内容を記載した法的な文書です。
この書類が作成される一番の目的は、契約当事者間のトラブル防止です。
契約書には、取引に関する重要な内容が記載されます。
そのため、万が一トラブルが発生した場合にも、契約書が証拠として機能し、迅速な解決が可能となります。
不動産取引では、この契約書がなければ、法律上の権利を主張できません。
契約書は、契約の成立後に遅滞なく取り交わすのが重要で、取引を安全かつ速やかに進めるための役割を果たします。

売買契約書の記載内容

契約書には、契約当事者が契約内容に合意した証として、取引条件に関する重要な項目が記載されます。
主なものは、目的物の所在と地番、売買代金、支払方法、引渡し日、所有権移転時期などです。
さらに、契約解除や損害賠償額の設定、違約金、融資の利用、租税公課の負担に関する取り決めがある場合も、その内容が記載されます。
契約書は、当事者の個別事情に応じた内容を反映させるため、合意された事項はすべて記載する必要があります。

契約書はなぜ必要なのか？

不動産の売買契約書が必要な理由は、主に取引の透明性と安全性を確保するためです。
契約書は、売主と買主の間で取り決めた内容を文章で証明する役割を果たします。
そのため、契約の締結後は、内容を変更したり不当な主張をしたりできません。
もし、契約書がなければ、法律上の権利や義務が曖昧になり、トラブル発生時に法的な保護を受けるのが難しくなります。
たとえば、引渡し日や支払い条件が明確でなければ、誤解が生じたり争いの原因になったりします。
契約書を正確に作成し、契約当事者の双方が署名すれば、取引する際に安心です。
取引の際には、契約書の重要性を十分理解し、その内容に沿って対処するのが重要です。

▼この記事も読まれています
不動産を現金化する方法は複数ある！売却方法や売却期間などを解説

不動産の重要事項説明書とは？売買契約書と違い

不動産取引では、売買契約書だけでなく、重要事項説明書も重要な役割を果たします。
どちらの書類も取引に必要なものですが、役割や記載内容に違いがあります。
ここでは、重要事項説明書の役割とその記載内容、そして売買契約書との違いについてみていきましょう。

不動産の重要事項説明とは

不動産取引における重要事項説明は、買主が物件や契約内容を十分に理解できるよう、事前に重要な情報を伝えるための手続きです。
この書類は、物件購入を検討している方に判断材料を提供する目的で作成されます。
物件の売却に仲介業者が関与する場合、宅地建物取引業法に基づき、宅地建物取引士が買主に対して、重要事項説明をしなければなりません。
これにより、買主は物件や取引に関するリスクを把握し、適切な判断を下せるようになります。
この説明がなければ、買主が十分な情報を得られず、不利益を被る恐れがあります。
また、重要事項説明を受けなければ、売買契約の締結はできません。

重要事項説明書の記載内容

重要事項説明書には、不動産取引に関連する重要な情報が記載されます。
主なものは、物件の所在地や構造などの基本情報、都市計画法や建築基準法などに基づく法的制限、さらには抵当権や賃借権といった権利関係などです。
くわえて、設備や付帯施設の状況、手付金額や保全措置、支払いスケジュール、契約解除の条件といった取引条件も記載されます。
これらの内容は、買主が安心して取引を進められるために、法律で規定されたものです。
物件に関する特別な制限や注意点がある場合は、それらを特約事項として記載する必要があります。

売買契約書との違い

売買契約書と重要事項説明書は、不動産取引の重要な書類として欠かせません。
それは、それぞれの書類には、目的と役割に明確な違いがあるためです。
売買契約書は、売主と買主の間で合意した取引条件を文書にしたもので、契約締結後に両者が署名して法的な効力を持ちます。
一方、重要事項説明書は、取引内容や物件情報を契約前に買主へ説明するための書類です。
さらに、売買契約書は取引条件そのものを規定するのに対し、重要事項説明書はその条件を理解してもらうための役割を果たします。
このように、両者は契約の過程で異なるタイミングと目的で利用されます。

▼この記事も読まれています
老後に家を売ってはいけないのはなぜ？理由を解説

不動産の売買契約書で確認すべきポイント

売買契約書には、取引に関わる条件が記載されているため、その内容を十分に理解したうえで取引に臨まなければなりません。
どの記載事項も重要ですが、ここでは、確認すべきポイントを3つピックアップして解説します。
これらをしっかり確認すれば、取引がスムーズに進むだけでなく、後々のトラブルを未然に防止できるでしょう。

売買代金・手付金の額と支払日

売買契約書では、売買代金の総額や手付金の金額、支払日が具体的に記載されています。
手付金は、不動産取引において買主が契約時に支払うもので、買主の物件を購入する意思を示す重要な意味を持つものです。
契約書には手付金のほかにも、中間金や残代金の支払日と金額が記載されているのが一般的です。
支払日を守らない場合、契約解除や損害賠償が生じるリスクがあるため注意しなければなりません。
契約書に記載された支払日の確認は、当事者間の信頼関係を維持し、取引を安全に進めるための重要なポイントです。

所有権移転・引渡し・登記手続きの日

所有権移転・引渡・登記は、不動産取引における最終段階の手続きで、通常はすべて同日におこなわれます。
所有権移転は、物件の正式な所有権が売主から買主に移る手続きで、登記手続きはその移転を公的に記録するものです。
また、引渡しは、買主に物件を使用する権利を渡す手続きです。
契約書には、これらの手続きの日が記載されているため、契約当事者がお互いに売買のための段取りが計画的にできます。
記載された日に手続きができないと、取引に関わるすべての方に多大な迷惑がかかるので注意しましょう。

融資利用の場合

住宅ローンを利用して物件を取得する場合、契約書には融資に関する条件が記載されます。
記載される項目は、融資申込先・融資承認予定日・融資金額などです。
融資利用の条項が記載されてる場合、融資が承認されないと、取引が続けられません。
この項目は、一般的にローン特約と呼ばれています。
この特約の目的は、買主が契約を解除する権利の保護であり、契約書に明記された期限内に融資が承認されない場合にのみ適用されます。
取引を進める前には、この特約の有無をしっかりと確認するのがポイントです。

▼この記事も読まれています
不動産におけるリバースモーゲージとは？メリットとデメリットも解説

まとめ

不動産の売買契約書は、取引を円滑かつ安全に進めるために欠かせない重要な書類です。
契約内容や取引条件が記載され、後々のトラブル防止を目的に作成されます。
重要事項説明書との違いも十分に理解し、安心して速やかに取引しましょう。

財産を子どもや孫に生前に譲りたいと考えていて、節税対策として、相続時精算課税制度の詳細を知っておきたい方もいるでしょう。
この記事では、相続時精算課税制度の内容や、利用するメリットや注意点についても解説をしています。
相続税や贈与税について知識を得ておきたい方や、メリットや注意点を知っておきたい方は、参考にしてみてください。

相続時精算課税制度とはどのような制度なのか

税の改正によってスタートした相続時精算課税制度とは、どういった仕組みなのでしょうか。
内容や、特徴について具体的にみていきましょう。

2500万円までの贈与が非課税となる制度

相続時精算課税制度とは、贈与税に関する新しい制度です。
2023年に法律が改正され、2024年1月より開始されました。
祖父母や父母が子どもや孫に生前贈与をおこなう際、2500万円までは課税されません。
相続が発生すると、贈与された財産を合算して相続税の計算が必要となっているのがポイントです。
贈与の合計が2500万円を超えた場合には、一律で20%の贈与税が課されます。
法律の改正によって、贈与をされた方1人あたり、年間110万円の基礎控除額が設定されているのも特徴です。
相続が発生して7年以内の贈与で、基礎控除の範囲内であれば、相続財産になりません。
利用すると、生前贈与をした場合、贈与税の負担が軽くなるのがメリットです。
早めにまとまった財産を贈与したいと考えている方に、向いているといえるでしょう。

適用対象者の条件

相続時精算課税制度の利用をするためには、一定の条件が決められています。
年齢と贈与の間柄が決められています。
贈与をする方が60歳以上の父母、もしくは祖父母で、贈与を受ける側は、18歳以上の子どもや孫の場合のみが対象です。
最初に贈与を受けた年の翌年3月15日までに、相続時精算課税を選択するための届出書を、管轄の税務署に提出する必要があります。

利用するメリット

相続時精算課税制度は、子どもや孫に対して、まとまった金額を贈与できるのがメリットです。
たとえば、子どもが住宅を購入するための頭金を援助したいと考える場合などに向いています。
贈与を受ける側が希望しているタイミングで受け取れるのもメリットです。

将来値上げが予想される財産を譲りたい場合

将来的に価値が上がるのが見込まれる財産を譲りたい方にも、制度の利用はメリットです。
収益用の賃貸物件などは、相続で受け継いだ際、月々の家賃収入も含めて計算します。
そのため、相続の際、相続税の課税金額が上がっている可能性があります。
事前に贈与しておくと、相続時には贈与をした時の価値で計算するため、税金を抑えられるのです。

相続争いを防げる

生前に財産を譲りたいと考えている方、自分の意志によって渡せるのも大きなメリットです。
相続では、法律で相続人が決められているため、故人の希望とは異なる分配方法になる可能性もあります。
不動産の場合は、金銭と異なり公平に分割できないため、トラブルの原因となる場合も考えられます。
特定の方に財産を贈与しておくと、親族による相続争いを防げるのもメリットです。

複数の方から贈与可能

たとえば、父方の祖父と母方の祖父など、複数の親族から贈与を受ける場合にもメリットがあります。
贈与をする方によって、暦年課税と相続時精算課税、どちらを利用するか選べます。
贈与の内容や金額によって、税金を抑えられる方法を選び、使い分けるのも可能です。

▼この記事も読まれています
不動産を現金化する方法は複数ある！売却方法や売却期間などを解説

相続時精算課税の計算方法

相続時精算課税制度を利用した場合にかかる税金の計算方法について、確認しておきましょう。

贈与税の計算

贈与された金額より、特別控除を引いた金額の20％が贈与税額です。
たとえば、80歳の祖父から、18歳の孫に対して贈与があったとします。
2500万円以内であれば、贈与税はかかりません。
1年目に2000万円を贈与し、翌年も2000万円を贈与した場合で考えると、1年目は基礎控除以下です。
翌年は特別控除額の2500万円から2000万円を引いた、500万円が控除対象となります。
残りの1500万円は課税対象で、20%の300万円が贈与税額です。

相続税の計算方法

上記の例を基に、80歳の祖父が孫に遺産を残して亡くなった場合、相続税の計算方法について確認しましょう。
孫が祖父から7000万円の遺産を受け継いで、その内4000万円を贈与されたものとします。
相続税には1人あたり3000万円の基礎控除が設定されていますので、4000万円が課税対象となります。
課税対象額の20％に、控除額200万円を引くと税額は600万円です。
相続時精算課税を利用していると、贈与税ですでに納税している300万円が控除されます。
そのため、この場合の相続税は600万円から控除額を引いた300万円です。

▼この記事も読まれています
老後に家を売ってはいけないのはなぜ？理由を解説

相続時精算課税制度の注意点

相続時精算課税制度の利用には、注意すべきポイントもあります。
それぞれについてみていきましょう。

必ずしも節税になるわけではない

相続時精算課税制度は、贈与の合計が2500万円までであれば税金がかかりません。
贈与をした方が亡くなって相続が発生すると、贈与された分も含めたうえで、相続税を計算する必要があります。
相続時に納税をまとめてできる仕組みで、納税のタイミングが異なります。
贈与税がかからないといって、必ずしも節税になるとは限りませんので、税金を抑えたい方は注意しましょう。

暦年課税への変更ができない

贈与税の支払い方法のひとつが、暦年課税です。
贈与を受ける方1人あたり年間110万まで控除されます。
贈与の分は、相続された財産に加える必要はありません。
制度を1回選択すると、以後は暦年課税に変えられないのが注意点です。

小規模宅地等の特例が利用できなくなる

小規模宅地等の特例とは、故人が所有していた自宅を相続する場合に、評価額を最大で80%下げて計算ができる仕組みです。
評価額が大幅に下がるため、相続税の負担が軽減されます。
故人の配偶者や子どもなどの家族が、引き続き自宅に住み続けられるように考慮された特例です。
精算課税制度を使っていると、贈与で土地を取得したとみなされます。
そのため、特例の適用にはなりません。
親や祖父母が住んでいる宅地を受け継ぐ予定があり、評価額が高い場合には、考慮が必要です。

物納ができない

財産を生前贈与されると、相続税を払う際、物納ができないのも注意点です。
物納とは、税金を現金で納められない場合、代わりに物品で納税する方法です。
故人の遺産の大半が不動産で、現金化に時間がかかり、相続税が支払えないケースなどが考えられます。
そのため、相続税に関しては、申請をすると物納が許可されますが、精算課税制度の利用があるとできません。
相続時に物納をしようと考えている場合は注意しましょう。

価値が下がると税金の負担が上がる

相続税の計算の際には、贈与された時点の価値で算出します。
値上がりが見込まれる不動産などは、贈与すると節税につながる可能性もありますが、反対に価値が大きく下がると、税金が負担となる場合もあります。

▼この記事も読まれています
不動産におけるリバースモーゲージとは？メリットとデメリットも解説

まとめ

相続時精算課税制度とは、贈与を受けた場合、合計で2500万円まで控除される新しい贈与税の仕組みです。
贈与額は、相続が発生した際に合わせて計算して相続税を支払います。
贈与をする側、受ける側の関係や年齢に決まりがあり、利用には届け出が必要です。
暦年課税に変更できない、節税とならない可能性などのデメリットもありますが、メリットも知っておき、適した方法を選択しましょう。

不動産を購入する方の多くは、間取りや広さ、築年数といった物件の情報にくわえ、その街の雰囲気や生活の利便性も購入のポイントとして重視します。
つまり、不動産売却時には、住環境や生みやすさをアピールすることで、売却成功となる可能性が高まるのです。
そこで今回は、JR西宮駅周辺の概要や特徴、住環境、不動産の売却相場について解説します。
JR西宮駅周辺で不動産売却をご検討中の方は、ぜひご参考になさってください。

不動産売却時に知っておきたいJR西宮駅周辺の概要

まずは、JR西宮駅の概要や特徴をご紹介します。

JR西宮駅の概要

JR西宮駅は、大阪市と神戸市の中間にある西宮市の中心市街地に位置するJR神戸線の駅です。
JR西宮駅の歴史は古く、開業したのは1874年（明治7年）5月11日です。
開業当時は、真ん中にカタカナの「ノ」が入った「西ノ宮駅」でした。
しかし、所在地の地名表記とは異なることから西宮市より駅名改称の要望が出され、2007年に「西宮駅」と改称されました。
駅のホームは高架2階で、4番乗り場まであります。
改札は地上より1段下にあるため、地下に改札があるような構造になっています。

JR西宮駅の利用者数

JR西宮駅は、神戸と大阪の中間という立地から、通勤や通学で利用する方が多い駅です。
1日の乗降客数は、2019年までは約4万1,000人～4万2,000人でした。
2019年末から始まったコロナ禍により、2020年には約3万2,000人にまで減少しましたが、2022年には約3万5,000人にまで回復しています。

JR西宮駅周辺の雰囲気

JR西宮駅の改札を出ると北口と南口に分かれ、街の雰囲気が異なります。
北口側は、住宅街が広がる閑静な雰囲気です。
南口側は、商業施設や飲食店などが多い商業地となっています。

▼この記事も読まれています
不動産を現金化する方法は複数ある！売却方法や売却期間などを解説

不動産売却時に知っておきたいJR西宮駅周辺の住環境

JR西宮駅の特徴について前章で解説しましたが、実際にJR西宮駅周辺で生活するにあたって、どのような住環境なのかを事前に知っておくと安心です。
そこで次に、JR西宮駅周辺の住みやすさを知るために、街の住環境について解説します。

交通アクセス

JR西宮駅には、普通列車と快速電車が停まります。
快速電車は15分に1本間隔で、大阪駅まで約12分、三ノ宮駅まで約15分でアクセス可能です。
また、JR西宮駅の北側に阪急神戸線、南側には阪神本線がとおり、さらに東側には阪急今津線が交差しています。
北側の阪急西宮北口駅までは徒歩約17分、南側の阪神西宮駅までは徒歩約15分です。
東側にある阪急今津線の阪神国道駅までは徒歩約10分といったように、3つの路線に囲まれているため、物件の場所によっては複数の路線が利用できます。
西宮市内を循環するバスの路線も豊富なので、駅から離れた郊外でも、交通アクセスに困ることはないでしょう。
さらに、駅の南側には国道2号線、北側には山手幹線が通っており、車での移動にも便利です。

買い物ができる施設

JR西宮駅周辺は、スーパーマーケットやコンビニエンスストア、ドラッグストア、ディスカウントストアが集まっており、大型のショッピングセンターもあります。
駅の南側にあるショッピングセンター「フレンテ西宮」と、北側にあるスーパーマーケット「アカシヤ」をご紹介します。
フレンテ西宮
JR西宮駅の南口を出ると、目の前に複合商業施設「フレンテ西宮」があります。
スーパーマーケットや大型家具店、100円ショップ、衣料品店、靴店などさまざまな店舗が入っており、生活用品はひととおり揃います。
飲食店も豊富なので、ショッピングの途中にランチやディナーも楽しめるおすすめの施設です。

●所在地：兵庫県西宮市池田町11-1
●営業時間：10時～20時（土日は21時まで）
●駐車場：あり

アカシヤ
アカシヤは、JR西宮駅の北口を出てすぐ目の前にあるスーパーマーケットです。
店内は広々としており、生鮮食品や惣菜、弁当、日用品など品揃えが豊富で、地元の方に人気があります。
夜遅くまで営業しているため、帰りが遅くなったときにも便利です。

●所在地：兵庫県西宮市西福町2-24
●営業時間：9時～22時
●駐車場：あり

子育て環境

JR西宮駅周辺は、保育園や幼稚園、小学校などが集まっています。
小児科や内科、眼科、皮膚科などクリニックも駅周辺に点在しており、総合病院も近くにあります。
家族が病気になったときに受診できる病院が近くにあるため安心です。

おすすめスポット

JR西宮駅周辺のおすすめスポットは、西宮神社です。
福の神「えびす様」の総本社として知られる神社で、毎年1月10日におこなわれる福男選びでも知られています。
自然豊かな神社で、境内は整然としており、厳かな雰囲気が漂っています。
清々しい気持ちになれるおすすめのスポットです。

●所在地：兵庫県西宮市社家町1-17
●アクセス方法：JR神戸線「西宮駅」より徒歩約15分
●駐車場：あり

▼この記事も読まれています
老後に家を売ってはいけないのはなぜ？理由を解説

JR西宮駅周辺の不動産売却の相場

不動産売却をおこなうにあたって、所有する不動産がどれくらいの価格で売れるのかも気になるところですよね。
そこで最後に、JR西宮駅周辺の不動産の売却相場について解説します。

JR西宮駅周辺の土地（西宮市池田町エリア）の価格

JR西宮駅周辺の2024年度の地価は、以下のとおりです。

●地価総平均 117万4,655円/坪
●坪単価 35万5,333円/㎡
●変動率 4.78%上昇

※上記の数字はJR西宮駅周辺の公示地価と基準地価の総平均を記載しております。
参考：https://tochidai.info/area/jr-nishinomiya/
西宮市池田町エリアに注目すると、土地の売却相場は約117万円/坪です。
土地面積が47坪（西宮市池田町エリアの平均）の場合、約5,499万円が目安となります。
西宮市池田町エリアでは、土地の相場が横ばいです。
10年前の相場と2020年の相場を比較すると11.6％上昇していますが、前年度と比較するとほぼ変わっていません。
10年後は価格が下落することが予想されています。
したがって、売却予定の土地であれば、早めに売り出すことをおすすめします。

JR西宮駅周辺（西宮市池田町エリア）のマンションの売却相場

JR西宮駅周辺（西宮市池田町エリア）のマンションの売却相場は、約205万円/坪です。
専有面積が18.2坪（西宮市池田町エリアの平均）の場合、約3,713万円が目安となります。
西宮市池田町エリアでは、マンションの相場が上昇傾向です。
10年前の相場と2020年の相場を比較すると27.9％上昇、前年度と比較しても2.1％ほど上昇しており、資産性が高いエリアであるといえます。
10年後も価格の上昇が期待できますが、中古マンションの価格は築年数が大きく影響します。
したがって、築年数が古い場合は、資産価値が少しでも高いうちに売却するのがおすすめです。

JR西宮駅周辺（西宮市池田町エリア）の中古一戸建ての売却相場

JR西宮駅周辺（西宮市池田町エリア）の中古一戸建ての売却相場は、約131万円/坪です。
専有面積が34.8坪（西宮市池田町エリアの平均）の場合、約4,558万円が目安です。
中古一戸建てについても、マンションと同様、相場が上昇傾向にあります。
ただし、10年後に市況が悪化した場合、価格が下がる可能性が予想されています。
したがって、中古一戸建てについても、高値で売却できる今が売り時だと考えられるでしょう。

▼この記事も読まれています
不動産におけるリバースモーゲージとは？メリットとデメリットも解説

まとめ

JR西宮駅周辺は、大阪方面、三ノ宮方面のどちらに行くにも交通アクセスが良く、市内を循環するバスも豊富なため、通勤や通学に便利なエリアです。
また、買い物ができる施設や医療施設、自然豊かなスポットが近くにあり、住環境も整っています。
不動産の売却相場は近年上昇傾向にありますが、土地や中古一戸建てについては今後下落する可能性があるため、早めに売却するのがおすすめです。

不動産などを相続する場合に、もし相続人が複数いたら、財産を分ける方法はいくつかあります。
そのなかでも一般的な方法が「現物分割」ですが、現物分割にはメリットだけでなくデメリットもあり、財産の内容によっては現物分割が難しいケースもあるものです。
そこで今回は、相続の現物分割とはどのようなものか、そのメリットやデメリット、現物分割しやすいケースについてご紹介します。

相続の現物分割とは

相続における現物分割とはどのようなものなのか、とくに相続を経験したことがない方にはよく分からないものです。
ここからは、相続における現物分割とはどのようなものかご紹介します。

財産をそのまま相続する分け方

現物分割とは、不動産などの相続財産を、財産の形状や性質を変更せず「そのままの形で相続する」分け方のことです。
具体例として、不動産、自動車、株式が財産として残された場合、長男が不動産、次男が自動車、長女が株式を相続する分け方が該当します。
また、不動産、自動車、現金1,000万円が財産として残された場合、長男が現金50万円と土地、次男が現金950万円と自動車を相続する分け方も現物分割です。
現物分割は一般的な形であり、相続においてイメージしやすい分割方法といえるでしょう。
遺産分割の方法には、現物分割のほかにも代償分割や換価分割などがありますが、実際の遺産相続の多くは現物分割だとされています。

土地を分筆する分け方

上で挙げた例のように、現金は金額で分けられますが、土地も分けることが可能です。
土地は1筆、2筆と数えますが、1筆の土地を分筆して2筆の土地に分けることができます。
土地の分筆は、財産の形状や性質の変更にはあたらないため、分筆した土地を分けて相続しても、現物分割とみなされます。
たとえば、財産が現金1,000万円、時価1,000万円の土地が1筆、時価100万円の自動車が1台だった場合、以下のように分けることも可能です。

●長男：現金450万円、分筆後の時価500万円の土地、時価100万円の自動車
●次男：現金550万円、分筆後の時価500万円の土地

ただし、土地を分筆する際には、価値が下がる場合がある点に注意が必要です。
その場合は、代償分割や換価分割を検討することも有効です。
代償分割とは、現物分割では法定相続分どおりに分割できない場合に、多く相続する方が少なく相続する方へ差額を補填する方法を指します。
換価分割とは、遺産を売却して金銭に換えた後、相続人の間で分割する方法です。
また、分筆後に家を建てる予定がある場合、土地の状態によっては、建築できる家に制限がかかる可能性があります。
建ぺい率や容積率を確認し、自分がイメージする家が建築可能かどうかを事前に確認しておきましょう。

▼この記事も読まれています
リースバックにはどんなトラブルがある？過去の事例と注意点を解説

相続の現物分割のメリット・デメリット

相続の一般的な分け方である現物分割には、メリットが多い一方でデメリットもあります。
ここからは、相続における現物分割のメリット・デメリットについてご紹介します。

相続の現物分割のメリットとは

現物分割は、財産をそのままの形で相続するため、相続後の手続きが簡単に済む点が大きなメリットです。
たとえば、不動産を長男が相続し、次男が車を相続、長女が株式を相続した場合、それぞれが名義変更をおこなうだけで手続きは完了します。
具体的には、長男は不動産の名義を自分に登記し、次男は車の名義を変更し、長女は株式の名義を変更すればよいのです。
一方、財産を売却してから相続する場合は、相続人が共同で売却手続きをおこなう必要があるため、手続きが複雑になります。

相続の現物分割のデメリットとは

現物分割のデメリットとして、相続人の間で遺産分割が不公平になりやすい点が挙げられます。
すべてを公平に分割するのは難しく、不動産が1つしかない場合、1人しか相続できないため、不動産を取得できなかった相続人が不満を抱くことがあります。
また、不動産以外の財産の価値が不動産より低い場合も多く、相続人の間で不満が生じやすくなるでしょう。
さらに、土地を分筆して相続する場合、細分化によって土地の価値が低下する可能性があります。
たとえば、道路に接する広い土地を分筆する際、どちらも道路に接する状態であれば問題ありませんが、一方の土地が道路に接しなくなると、利用価値が下がる恐れがあります。
くわえて、すべての土地が分筆できるわけではなく、地域の条例によっては、分筆が禁止されている場合もあるかもしれません。
骨とう品や絵画などの動産も部分的な分割ができないため、それぞれの品を1つずつ相続人に割り当てるしか方法がありません。

▼この記事も読まれています
高齢者がリースバックを利用するメリット！利用できる条件や注意点も解説

相続で現物分割しやすいケース・できないケース

同じ相続でも、残された遺産の内容によって、現物分割しやすいケースや、反対に現物分割できないケースもあります。
ここからは、現物分割にはどのようなケースがあるのか具体的にご紹介します。

多様な遺産があるケース

相続財産の種類や数が多い場合は、法定相続人がそれぞれ何らかの財産を取得できるため、不公平感が生じにくく、現物分割がしやすいケースです。
たとえば、不動産、車、株式のほかに、ゴルフ会員権や骨とう品、絵画などがある場合、これらを価値が釣り合うように組み合わせることで、公平な遺産分割が可能になります。
一方で、長男に財産を多めに配分するなど、特定の相続人に遺産を多く相続させる方針で相続人全員が同意している場合も、現物分割による手続きが簡単に進められます。

預貯金などで調整できるケース

財産の種類や数が少なくても、遺産に預貯金や現金が含まれている場合は、現物分割がしやすいケースといえます。
たとえば、2,000万円の不動産、400万円の株式、2,000万円の預貯金が遺産の場合、兄弟2人で公平に分割する方法を考えてみます。
長男が2,000万円の不動産と200万円の預貯金を相続し、次男が400万円の株式と1,800万円の預貯金を相続すれば、価値の調整が可能です。
このように、現物分割でも預貯金を活用して調整することで、公平な遺産分割が実現できます。

価値が大幅に減少するケース

現物分割が難しいケースとして、分割により財産の価値が大幅に減少する場合が挙げられます。
たとえば、土地が狭い場合、さらに細分化すると利用が困難になり、土地としての価値を失う恐れがあります。
とくに、東京都23区などの都心部では、最低敷地面積の規制があるため、現物分割はさらに難しくなるでしょう。
また、建物など物理的に分けられない財産も、現物分割は不可能です。
不動産を現物分割する場合は、物理的な分割が可能かどうか、分筆後に土地の市場価値が下がらないか、道路との接続状況に問題が生じないかを慎重に確認する必要があります。

▼この記事も読まれています
リースバックにおける契約の種類！自主退去と強制退去のケースもご紹介

まとめ

相続における現物分割とは、不動産などの相続財産を「そのままの形で相続する」分け方です。
現物分割をおこなうと、相続に関する手続きが簡単に済むというメリットがありますが、一方で相続人の間で遺産分割が不公平になりやすいデメリットがあります。
現物分割しやすいのは、多様な遺産があるケースや預貯金などで調整できるケースがありますが、現物分割すると価値が大幅に減少する可能性もあるので注意しましょう。

所有している不動産の売却を不動産会社に依頼すると、物件調査が実施されます。
しかし、内容や流れなど知らないことが多く、不動産の売却に不安を感じている方もいるでしょう。
そこで、不動産売却にて実施される物件調査とは何か、種類や実際の流れなどを踏まえて解説しますので、ぜひ今後の参考にしてみてください。

不動産売却における物件調査とは

物件調査とは、不動産の売却依頼を受けた不動産会社が実施する調査のことです。
不動産会社は物件調査を通じて、詳細な情報や価値を確認し、これらの情報をもとに売却価格を決めることになります。

不動産会社が物件調査を実施する目的とは

物件調査を実施する目的は、不動産売買におけるトラブルの防止です。
不動産取引では多額の資金が動くため、場合によっては売買契約締結後にトラブルに発展する恐れがあります。
不動産の取り扱いは、法律や権利関係が複雑であるため、公正な取引を実現するには、不動産自体の詳細な情報を把握しておく必要があります。
また、物件調査をおこなわずに売却した不動産が原因で買主に損害が生じた場合、宅建業法に基づき監督処分を受けるほか、損害賠償請求を受ける恐れがあるでしょう。
不動産の売却価格を決定し、トラブルや賠償請求を回避するためにも、物件調査は必要です。
なお、不動産会社による物件調査は複数の項目に分かれますが、大きく分けると5種類に分類されます。

物件調査の種類①現地調査

物件調査における現地調査とは、売却予定の不動産を直接訪問し、写真や事前情報では確認できない状況を把握することです。
現地調査で確認される項目の例は以下のとおりです。

●土地の傾きや地質など地形の情報
●不動産までの道路状況
●商業施設など周辺エリアの利用状況
●騒音・電磁波・異臭などの有無

このほか、不動産の状況や災害の発生状況なども確認されます。

物件調査の種類②法務局調査

法務局調査とは、法務局や自治体で取得した「不動産登記事項証明書」などを基におこなう調査です。
法務局調査で確認される項目の例は以下のとおりです。

●不動産の所有者
●不動産の登記名義人と売主の一致・不一致
●境界の確定時における隣地とのトラブル状況
●差押えなどの有無

売主と登記名義人が異なることが発覚した場合は、売却できないため注意が必要です。

物件調査の種類③役所調査

役所調査とは、建築基準法などに関連する調査のことです。
建築可能な住宅の条件や前面道路の情報、建築不可に該当するかどうかなどが調査されます。

物件調査の種類④ライフライン調査

ライフライン調査とは、電気、ガス、水道などのインフラ設備の状況を確認するための調査です。
具体的には、ガスの種類や下水道との接続状況、配管が敷地内に引き込まれているかどうかなど、日常生活に必要不可欠な部分を確認します。
インフラ設備が老朽化している場合には、交換などの対策が講じられることもあります。

物件調査の種類⑤取引事例調査

取引事例調査とは、売却予定の不動産に似た物件が過去に周辺エリアで取引されたかどうかを確認する調査のことです。
国土交通省が公開している「土地情報総合システム」の検索結果を参考にして、不動産の売却価格を設定します。

▼この記事も読まれています
不動産を現金化する方法は複数ある！売却方法や売却期間などを解説

不動産売却時の物件調査は物件の種類によって異なる

物件調査の内容はマンションや土地など、売却予定の不動産の種類に応じて異なります。

マンションにおける物件調査の内容

マンションの価値は管理状況に大きく影響されるため、建物の管理状態やマンション規約も物件調査の対象となります。
調査は、管理組合が適切に運営されているか、エレベーターや廊下、ポストなどの手入れが行き届いているかなどの観点から実施されます。
また、マンション内のバリアフリー化状況や住民間のトラブルの有無、ゴミの捨て方なども物件調査で確認される項目です。

土地と一戸建てにおける物件調査の内容

売却予定の不動産が土地を含む一戸建て住宅の場合、土地そのものはもちろん、隣接道路との境界の有無も確認されます。
土地は面積に応じて固定資産税が異なり、境界によって納める税金の額も変動するためです。
また、一戸建て住宅は構造に多くの種類があるため、物件調査では物件の構造も確認対象に含まれます。
具体的には、隣地や隣接道路との境界の有無、土地の埋没物や日当たりの状況、不動産の周辺状況が確認されます。
さらに、一戸建て住宅の劣化による建て付け不良や雨漏りの有無、過去におこなったリフォームや増改築の履歴も物件調査の対象です。

▼この記事も読まれています
老後に家を売ってはいけないのはなぜ？理由を解説

不動産売却時における物件調査の流れ

売却予定の不動産を対象に物件調査が実施される場合、聞き取り調査から流れがスタートします。

物件調査の流れ①聞き取り調査

物件調査では、最初に不動産の売主に対する聞き取り調査が実施されます。
聞き取り内容は、住宅ローンの借り入れ先と残債、法定相続人の有無および連絡先などです。
滞納している費用がある場合、不動産を引き渡す段階で清算する必要があるため、未納の税金があるかどうかも確認されます。
マンションを売却する予定の方は、管理費や修繕積立金も調査対象に含まれます。
その他の聞き取り調査で確認される項目は以下のとおりです。

●土地の面積（土地と一戸建て住宅の場合）
●収益金
●第三者による占有の有無
●付帯設備および物件状況確認書

収益金は不動産を引き渡す時点で清算しなければならないため、不動産を賃貸活用していた場合の家賃や敷金などがある場合は説明が必要です。
付帯設備および物件状況確認書は、不動産の売買契約時に買主側へ提供する書類であるため、この段階で準備しておきましょう。

物件調査の流れ②各種調査の実施

基本情報の聞き取りが終わったあと、次の流れとして現地調査や法務局調査などに移ります。
まずは、現地へ足を運び、不動産の境界や周辺環境などを確認する現地調査からスタートします。
実際に目で見て確かめたあと、法務局調査がおこなわれ、不動産登記事項証明書をもとに登記名義人などを確認しましょう。
さらに、公図や地積測量図も調査対象に含まれますが、過去に区画整理がおこなわれた区域に該当する場合は、自治体に問い合わせて正式な測量図を入手しましょう。
法務局調査が終了したあとは、役所調査、道路調査、ライフライン調査、そして取引事例調査へと進みます。

物件調査で必要なもの

物件調査が実施される場合、必要に応じてメモを取れるようにノートや書類、筆記用具を準備すると便利です。
以下の書類も必要になるため、忘れずにひとつずつチェックしましょう。

●登記簿謄本または不動産登記事項証明書
●公図
●地積測量図
●不動産の図面
●住宅の地図

必要に応じて個人情報調査に関する委任状も準備しましょう。

物件調査にあると便利な調査シート

物件調査の項目は多岐にわたるため、あらかじめ調査シートとして表にまとめておくと便利です。
たとえば、物件調査の種類別に調査項目を書き込み、調査結果を書き入れるスペースを設けておくと、調査結果を振り返る際に活用できます。
調査漏れがあった場合もその場で気付けるため、物件調査の流れが始まる前にシートを作成しておきましょう。

▼この記事も読まれています
不動産におけるリバースモーゲージとは？メリットとデメリットも解説

まとめ

物件調査とは、売却予定の不動産および周辺環境などの現状を確認する調査のことです。
マンションは管理状況、土地と一戸建て住宅は境界など、不動産の種類ごとに調査対象が異なります。
実際の物件調査は聞き取り調査から現地調査、法務局調査への流れで進むことを覚えておきましょう。

ペットと暮らすマンションを売却する場合、ペットが原因で査定額が下がるのではないかと不安を覚えることがあります。
こうした不安を解消するためには、査定について具体的な内容をチェックするのがおすすめです。
そこで今回は、ペットと暮らすマンションで査定額が下がる理由と査定額を下げないための注意点、ペット以外に査定でチェックされるポイントを解説します。

ペットと暮らすマンションで査定額が下がる理由

できるだけ高値でマンションを売却したいならば、ペットと暮らすマンションで査定額が下がる理由をチェックするところから始めましょう。
査定額を下げてしまう原因を把握したうえで、対策について考えてみてください。

ペットと暮らすマンションは査定額が下がる？

売却するマンションでペットと暮らしていた場合、査定額が下がるのが一般的です。
実際にペット可のマンションとそれ以外のマンションとで成約額を比較してみると、ペット可のマンションのほうが480万円ほど安値で取引されているとの事例があります。
ただし、この事例は成約額であり、査定の段階において金額を比較したものではありません。
しかしながら、査定額は実際の売り出し価格の指標になることから、査定額・成約額ともにそれほど差はないと考えられます。
したがって、一般的な傾向としては、ペットと暮らすマンションでは査定額が下がるといえます。

ペットと暮らすマンションで査定額が下がる理由

ペットと暮らすマンションで査定額が下がるのは単にペットと暮らしていた事実がマイナスになるのではなく、ペットの行動による室内の劣化に原因があります。
とくに、犬や猫などの爪があるペットと暮らしていたマンションは、壁や床に傷が付きやすく査定額が下がります。
また、室内の掃除をこまめにしていたとしても、ペットの体臭やトイレのにおいが室内に染み付いて取れないことも、査定額が下がる原因です。
さらに、知らないうちにノミやダニが発生していることが原因で、マンションの査定額が下がることもあります。
このほかにも、ペットの毛などのハウスダストが原因で、需要の低さが予想され結果として査定額が下がる場合もあります。
ペットと暮らすマンションはさまざまな原因で査定額が下がりやすいものの、ペットの有無に関わらず室内の劣化状況が重視され、ペットの存在だけで査定額は下がりにくいことがポイントです。

▼この記事も読まれています
不動産を現金化する方法は複数ある！売却方法や売却期間などを解説

ペットと暮らすマンションで査定額を下げないための注意点

ペットと暮らすマンションでは、さまざまな理由から査定額が下がるのが一般的です。
自宅の状況を確認したうえで、査定額を下げないための注意点をチェックしてみましょう。

必要な場所に対して修繕をおこなう

まず、ペットの引っかき傷が目立つ場所については、できる範囲で修繕をおこないましょう。
壁クロスが剥がれている部分は専用の接着剤で貼り直し、壁クロスが欠損している部分は同じ素材の壁クロスでふさいでください。
査定額を下げないためには、貼り直した部分を丁寧に周囲と馴染ませて、修繕を目立たせないことが大切です。
また、フローリングの傷には、傷を隠してくれる市販のテープの活用がおすすめです。
販売されているテープにはさまざまな木目が印刷されていますので、傷のある場所にマッチするものを選ぶことがポイントとなります。

においを除去する

ペットのにおいを除去する手段となるのが、においが染み付きやすい布製品の交換です。
具体的には、カーテン・ソファ・カーペットなどがにおいの元になりやすい部分です。
長年暮らしているペットのにおいは簡単な掃除では除去できないため、こうした布製品の交換を考えてみてください。
また、布製品と同様に、壁クロスもペットのにおいが染み付きやすい場所です。
根本的な対処としては、消臭機能を持った壁クロスへの交換が挙げられます。
ただし、消臭機能のある壁クロスは自分で交換することが困難であるため、業者に依頼する費用がかかります。
消臭機能のある壁クロスの交換費用は使用する壁クロスによっても差がありますが、6畳の広さで4万7,800円、8畳の部屋で5万7,800円、10畳の部屋で6万9,800円ほどです。
さらに、壁クロスの交換とともにその下にあるコンクリートに対するにおい除去をおこなう消臭リフォームは、とくににおいが気になるマンションでおすすめの対策です。

ハウスクリーニングを利用する

自分でできる範囲の修繕や壁クロスの一部交換ではなく、マンション室内全体をきれいにしたいなら、ハウスクリーニングの利用がおすすめです。
ハウスクリーニングを利用した場合、ペットのにおいや汚れだけでなく、油汚れや水垢など家全体の汚れも除去できることがメリットです。
ハウスクリーニングにかかる費用の目安としては、ワンルームで1万5,000円～3万円、2LDKで3万円～7万円ほどが必要となります。
このほかにもリフォームを考えることがありますが、買主にとって必要ではない場合があるため、基本的にはハウスクリーニング以上の対応は不要です。

▼この記事も読まれています
老後に家を売ってはいけないのはなぜ？理由を解説

ペット関係以外にマンションの査定でチェックされるポイント

ペットが原因で査定額が下がる場合には、できる限り対処することが大切です。
また、ペット以外の問題が原因で査定額が下がる場合がありますので、ペット以外にチェックされるポイントも把握しておきましょう。

利便性の良い立地か

マンションを購入する方の多くは、利便性の良い立地かどうかを重視します。
マンションの査定では、最寄り駅までの距離がチェックされるポイントとなります。
また、駅からの距離とともに駅にどのような電車が停まるかも、査定におけるポイントです。
各駅停車だけでなく快速・特急などが停まる駅だと、利便性の良さが評価され査定額が高くなります。
さらに、スーパーマーケットやコンビニエンスストアなど、生活に欠かせない店舗からの近さも、査定額を左右するポイントです。
このほかにも、総合病院・大型の公園・図書館などの施設が近くにあるマンションは、査定で評価されます。

築年数がどれくらいか

マンションの築年数は、査定でポイントとなる項目です。
マンションは、築年数が浅いほど査定額が高くなります。
新築マンションを購入して入居した場合、その時点でマンションの価値は販売時点から10％ほど下がります。
さらにマンションに10年ほど住み続けると、その価値は新築マンションの70～80％です。
一般的なマンションの法定耐用年数は47年であることから、この範囲内であれば一定の資産価値があると考えられます。
しかし、1981年以前に建てられたマンションでは新耐震基準を満たしていない物件があることと、築年数が古いマンションでは買主が長期間の住宅ローンを組めず査定額に影響を与えます。

使いやすい間取りか

マンションの査定では、そのエリアで需要が見込める層にとって魅力的な間取りかどうかがポイントとなります。
一人暮らしの需要が高いエリアであれば、ワンルームのほかにキッチンが独立した1Kやリビングルームのある1LDKに需要があります。
カップルの需要が多いエリアだと、2DK・2LDKの間取りが査定では有利です。
もちろん、近隣に学校がありファミリーの需要が見込める場所なら、3LDKなど居室の数が多いマンションが歓迎されます。

▼この記事も読まれています
不動産におけるリバースモーゲージとは？メリットとデメリットも解説

まとめ

ペットと暮らすマンションは査定額が下がる傾向がありますが、その原因にはペットによる傷やにおいが挙げられます。
ペットと暮らすマンションで査定額を下げないためのポイントは、自分でできる範囲での修繕・におい除去・ハウスクリーニングです。
マンション売却時には、立地・築年数・間取りなどそのほかの査定ポイントもチェックしてみてください。

不動産売却は建物や土地の持ち主がおこなうものですが、成年後見人のほうでも対応できます。
しかし、成年後見人とは聞き慣れない用語であり、どのような相手なのか、売却方法はどうなるのか、さまざまな疑問が浮かぶところでしょう。
そこで今回は、基本として押さえたい成年後見制度とは何か、成年後見人を申し立てる手続き、代理で不動産売却をおこなう方法を解説します。

成年後見制度とは？成年後見人による不動産売却の基本

成年後見制度とは、認知症などで判断能力が低下した方をサポートする制度です。
利用すると対象者をサポートする方が選任され、一部の行為に対して支援をおこなえます。
対応できる主な内容にはまず財産の管理があり、対象者の預貯金や不動産などを守れます。
ほかには、介護の契約や施設への入所手続きなどにおいてサポートが可能です。
このように一定の判断能力が必要な行為を支援し、認知症などになった方を保護します。
ただし、成年後見制度には任意後見制度と法定後見制度の2種類があり、それぞれで詳細が異なるため注意が必要です。

任意後見制度

任意後見制度とは、十分な判断能力があるうちに自分で後見人を決めておける制度です。
将来に本人が認知症などになったとき、事前に決めていた方が後見人となり、財産の管理などを代行できます。
誰を後見人とするかは基本的に自由であり、未成年者や破産者でなければ問題ありません。
しかし、将来に自分の後見人となる相手なので、信頼できる親族もしくは弁護士・司法書士などの専門家が選ばれる傾向にあります。
任意後見制度を利用するには、十分な判断能力があるうちに、将来に後見人としたい方と契約を結ばなくてはなりません。
くわえて、任意後見の契約書を公正証書にしておくことが大事です。
公正証書とは、公証役場で作れる信頼性の高い書類であり、証拠能力や保管性の高さに特徴があります。
契約の締結や書類の公正証書化などが事前に終わっていないと、任意後見制度は適用されません。

法定後見制度

法定後見制度とは、認知症などで判断能力がすでに低下している方に向けた制度です。
利用すると、対象者をサポートするにふさわしい人物を家庭裁判所が選び、法律行為などを代行する権限を与えます。
また、法定後見制度のなかでも後見・補佐・補助の3種類があり、それぞれで内容が変わります。
3種類のなかでどれになるかは、サポートを受ける方の状態次第です。
判断能力が大きく低下しており、自立が難しい方は後見となります。
認知症の症状は比較的軽いものの、財産の管理は難しい状態にあるときは補佐です。
判断能力の低下が始まっているとはいえ、本人の確認や意思疎通に問題がなければ補助となります。
いずれにしても、対象者をサポートする方が選任され、一部の行為を代行できる点は同じです。

▼この記事も読まれています
不動産を現金化する方法は複数ある！売却方法や売却期間などを解説

不動産売却に向けて成年後見人を申し立てる手続き

不動産売却に向けて成年後年制度を利用したいときの手続きは、以下のとおりです。

申請者や申請先

成年後見制度の申し立ては、認知症などになった方の住所地を管轄する家庭裁判所に申請します。
申請をおこなえるのは、本人・配偶者・4親等内の親族・市区町村長などです。
4親等内の親族には、本人の両親や子ども、兄弟姉妹のほか、孫・ひ孫・いとこ・叔父・叔母・甥・姪が含まれます。
血縁関係のない市区町村長からの申請も可能であり、認知症などになった方がサポートを受けやすい状況となっています。
ただし、上記以外の方は申し立てができないため注意が必要です。

必要書類

家庭裁判所での手続きには、いくつか必要書類があります。
まずは、申し立てをした方の住所や氏名、職業などを記載する申立書です。
また、申立書付票を用意し、連絡方法や申し立ての目的、親族間で意思が統一できているかどうかなどを記載しなくてはなりません。
後見人等候補者身上書は、成年後見人などの候補者に関する情報を記載する書類です。
候補者の氏名や住所、職業、破産歴などを記入して提出します。
親族関係図は、本人の親族関係を記す書類で、氏名や生年月日などをあわせて記入しなくてはなりません。
さらに、本人が所有している建物や土地、現金、預貯金などの財産を目録にして提出します。
このほかにも本人の収支予定表や診断書など、必要書類は多岐にわたります。
手続きに支障が出ないよう、必要書類は注意して確認することが大事です。

手続きにあたっての注意点

成年後見制度を利用するための手続きには、法律の知識が必要です。
一般の方が個人で手続きをおこなうと時間がかかったり、不備が出たりするリスクが否めません。
不動産売却などを想定した成年後見人の選任は、弁護士に相談できます。
手続きの手間を省きたいときは、弁護士の力を借りながら申し立てを進めることをおすすめします。
また、成年後見人などの候補者は申請者のほうで決められますが、自身の立てた候補者が実際に選ばれる保証はありません。
誰を成年後見人などにするかは家庭裁判所の判断となり、弁護士や司法書士が代わりに選ばれるケースがあります。

▼この記事も読まれています
老後に家を売ってはいけないのはなぜ？理由を解説

成年後見人による不動産売却の方法

成年後見人による不動産売却の方法は、売却対象の不動産が居住用か非居住用かで変わります。

居住用不動産の売却方法

居住用不動産の売却方法としては、家庭裁判所から許可を得るように定められています。
売却方法に一定の制限が課せられているのは、後見を受ける方を保護するためです。
居住用不動産は生活の基盤であり、無制限に売却できると生活が破綻するおそれがあります。
また、判断能力が低下した原因が認知症であるなら、居住用不動産の売却は病状に関わります。
自宅を売却されて住環境が大きく変わると、本人の認知症がさらに進行しかねません。
どちらも無視できない問題なので、居住用不動産の売却には家庭裁判所の許可が必要とされています。
売却の許可を求めるときは、所定の申立書や売却したい不動産の登記事項証明書など、必要書類を集めます。
そして、対象の不動産を売却する理由を申告しなくてはなりません。
提出された必要書類や申告された理由などをもとに、売却が妥当かどうかを家庭裁判所のほうで判断します。

非居住用不動産の売却方法

非居住用不動産に関しては、家庭裁判所の許可がなくとも売却は可能です。
ただし、成年後見人の判断で自由に売却できるわけではありません。
後見を受ける方の生活費や医療費を捻出するなど、本人のためになる理由が必要です。
また、成年後見人がおこなう不動産売却は、後見を受ける方の利益につながることが前提です。
そのため、理由もなく相場より安値で売却する行為は認められません。
売却の理由や価格が不適切であり、後見を受ける方の利益を損なうと、成年後見人の義務に違反したと家庭裁判所から判断されるおそれがあります。

不動産における居住用・非居住用の見分け方

居住用不動産に該当するのは、後見を受ける方が現在住んでいる住宅や将来住む可能性のある住宅などです。
現時点で本人が住んでいないものが、すべて非居住用不動産になるとは限らない点に注意が必要です。
なお、家庭裁判所の許可が必要な居住用不動産を無断で売却したとき、売買は無効とされます。
さらに、不動産売却をおこなった方は成年後見人から解任されるおそれがあるため注意しましょう。

▼この記事も読まれています
不動産におけるリバースモーゲージとは？メリットとデメリットも解説

まとめ

成年後見制度とは、認知症などで判断能力が低下した方をサポートする制度で、任意後見制度と法定後見制度の2種類があります。
申し立ての手続きは認知症などになった方の住所地を管轄する家庭裁判所でおこない、必要書類として申立書・申立書付票・後見人等候補者身上書などを用意します。
成年後見人による不動産売却の方法は不動産が居住用か非居住用かで変わり、前者では家庭裁判所の許可が必要です。

築年数の古い住宅には、目には見えない箇所に雨漏りなどの欠陥が潜んでいるケースが珍しくありません。
欠陥があることを知らないまま売却してしまうと買主から損害賠償などを請求される恐れがあるため、事前に既存住宅売買瑕疵保険に加入しておくことをおすすめします。
そこで今回は既存住宅売買瑕疵保険とはどのような保険なのか、加入するメリットやデメリットは何かについて解説します。

既存住宅売買瑕疵保険とはどのような保険？

そもそも既存住宅売買瑕疵保険とは何なのかが知らない方も多いのではないでしょうか。
まずは、既存住宅売買瑕疵保険の概要について解説します。

既存住宅売買瑕疵保険とは？

既存住宅売買瑕疵保険とは中古住宅を対象とした保険であり、検査と保証がセットとなっている点に特徴があります。
住宅を売却するにあたり、売主は買主に対して契約不適合責任を負わなければなりません。
契約不適合責任とは、引き渡した目的物が契約内容と適合していなかったときに売主が買主に負うべき責任です。
もし住宅を引き渡したあとに売買契約書には記載のなかった不具合が見つかったら、買主から修繕費用や損害賠償、契約の解除などを請求される恐れがあります。
しかし中古住宅を売却する前に既存住宅売買瑕疵保険に加入しておくと、売主に代わって保険機関が修繕費用を支払ってくれるので経済面での安心につながります。
なお、既存住宅売買瑕疵保険の免責金額は5万円、欠陥が見つかったときに保証してくれる金額の最大は1,000万円です。

既存住宅売買瑕疵保険の対象となる箇所とは？

既存住宅売買瑕疵保険の保証対象となる住宅の箇所は構造耐力上主要な部分、および雨水の浸入を防止する部分です。
既存住宅売買瑕疵保険に加入していても、住宅のすべての不具合を保証してくれるわけではありません。
また加入時に特約を付帯すると、給排水設備や電気設備、ガス設備の不具合に対しても保証を受けられます。
なお、既存住宅売買瑕疵保険の保証期間は5年間、または1年間です。
保証期間を過ぎると保証を受けられなくなる点に注意しましょう。

既存住宅売買瑕疵保険の費用相場とは？

既存住宅売買瑕疵保険へ加入するにあたって必要となる費用の相場は、7万～14万円です。
ただし保険料は、加入する住宅の面積や保険機関などによって異なります。
また保険を提供している住宅瑕疵担保責任保険法人によって料金設定が異なるので、事前にいくらくらいかかるのかを確かめておくことをおすすめします。

▼この記事も読まれています
不動産を現金化する方法は複数ある！売却方法や売却期間などを解説

既存住宅売買瑕疵保険に加入するメリット

中古住宅を売却するときに既存住宅売買瑕疵保険に加入すると、どのようなメリットがあるのかが気になる方もいらっしゃるでしょう。
そこでここからは、中古住宅売却時に既存住宅売買瑕疵保険に加入しておくメリットについて解説します。

メリット①トラブルを未然に防げる

メリットのひとつは、買主とのトラブルを未然に防げることです。
既存住宅売買瑕疵保険に加入するときには、第三者機関によって物件の隅々をチェックしてもらいます。
そのため、中古住宅を売却したあとで知らなかった欠陥が見つかる事態となることを防げます。
前述のように中古住宅の引き渡し後に不具合が見つかったときには、買主から損害賠償などを請求されてしまいかねません。
しかし、既存住宅売買瑕疵保険に加入しておけば、安心して中古住宅を売却できるようになります。

メリット②買主の安心感につながって売却しやすい

買主の安心感につながって売却しやすくなる点は、既存住宅売買瑕疵保険に加入しておくメリットのひとつです。
既存住宅売買瑕疵保険に加入する前には検査を受けるので、一定の品質が保証されている証明となります。
買主にとっても欠陥がないことがわかれば、より購入に踏み切りやすくなるメリットがあります。
既存住宅売買瑕疵保険は、売主と買主の両方が安心して不動産取引をおこなうために加入する保険といえるでしょう。
中古住宅をできる限り早く売却したいと考えている方は、既存住宅売買瑕疵保険への加入がおすすめです。

メリット③買主が税金の優遇措置を受けられる

中古住宅を売却するときに既存住宅売買瑕疵保険に加入すると、買主が税金の優遇措置を受けられるのがメリットです。
買主が受けられる税制の優遇措置には、特定のマイホームを買い替えたときの特例や登録免許税の軽減措置、不動産取得税にかかる特例措置などがあります。
既存住宅売買瑕疵保険に加入している住宅を購入すると、結果的に初期費用の軽減につながります。
そのため、築年数の古い中古住宅でもより早く買主が見つかる可能性が高まるのです。
ただし「保険付保証明書」がないと買主は優遇措置を受けられないので、売却の日まで大切に保管しておきましょう。
なお、売主が個人のときには消費税が課されないため、買主はすまい給付金を受け取れません。

▼この記事も読まれています
老後に家を売ってはいけないのはなぜ？理由を解説

既存住宅売買瑕疵保険に加入するデメリット

既存住宅売買瑕疵保険にはメリットだけではなく、デメリットが存在するのも実情です。
そのため中古住宅を売却するときに既存住宅売買瑕疵保険に加入するかどうか迷っているのなら、メリットとデメリットを踏まえたうえで検討することが大切です。
ここでは、既存住宅売買瑕疵保険に加入するデメリットについて解説します。

デメリット①費用がかかる

中古住宅を売却するときに既存住宅売買瑕疵保険に加入するデメリットのひとつは、費用がかかることです。
物件によっては10万円以上の費用がかかることもあるため、費用対効果を考慮したうえで検討しましょう。
ただし、既存住宅売買瑕疵保険の加入にかかる保険料は売主が全額負担する必要があるわけではありません。
話し合い次第では買主に負担してもらえる可能性もあります。

デメリット②加入時に修繕費用がかかることがある

既存住宅売買瑕疵保険への加入時には、第三者機関による検査を受けます。
そのとき雨漏りが発生しているなどの不具合が見つかると、数十万～数百万円の費用を負担して修繕しなければならないこともあります。
ただし火災保険で家の修繕をおこなえる箇所があるので、費用を少しでも抑えたいのなら適用範囲を事前に確認しておきましょう。

デメリット③新耐震基準に適合していないと加入できない

既存住宅売買瑕疵保険の加入対象となっているのは、現行の新耐震基準を満たしている家のみです。
したがって旧耐震基準のときには保険に加入できない点に注意が必要です。
ただし中古住宅が旧耐震基準で建てられていても、耐震改修工事を実施して現行の耐震基準を満たすようにすると利用できます。
ただし、耐震改修工事をおこなうには100万円以上の費用がかかるため、不動産の専門家である不動産会社に相談したうえで実施するかどうかを決めることをおすすめします。

デメリット④保険の効果が限定的

既存住宅売買瑕疵保険の対象となっているのは、構造上重要な部分と雨漏りです。
ドアや内装などに欠陥が潜んでいても、保証金は受け取れません。
そこまで保証内容が手厚いわけではない点に注意する必要があります。

▼この記事も読まれています
不動産におけるリバースモーゲージとは？メリットとデメリットも解説

まとめ

既存住宅売買瑕疵保険とは、中古住宅に欠陥があったときに保険機関が修繕費用を負担してくれる保険です。
中古住宅の売却時に既存住宅売買瑕疵保険に加入しておくと、買主の安心感につながって早期売却できる可能性が高まります。
一方、既存住宅売買瑕疵保険に加入するには費用がかかる、加入前に数百万円もの費用をかけて修繕しなければならない可能性があるなどのデメリットも潜んでいます。