新築で購入した一戸建てや分譲マンションも、時間が経つにつれて劣化しだんだんと価値がなくなっていきます。
購入後5年、10年経過した不動産の価値が、購入した当初のままであるはずがありません。
そこで不動産の価値を正しく把握するために「減価償却」が必要です。
今回は不動産売却時に知っておきたい「減価償却」についてまとめています。
不動産の減価償却とはなに？その定義について
不動産のなかでも土地を除く倉庫や工場、事務所、分譲マンションの建物部分は年々劣化し、資産価値が目減りしていきます。
減価償却は一般的に事業用の会計項目として採用されており、年々減少する価値を経費として計上することで節税効果が望めるのです。
減価償却は事業者が所有する建物や車、事業用設備などが主な対象になっていますが、個人で利用している分譲マンションにも減価償却が適用されています。
10年前に3,000万円で購入した分譲マンションが3,000万円の価値を保持し続けることはありません。
今保有している分譲マンションの現在の価格（減価償却後の価格）を正しく知るためにも減価償却の計算が必要なのです。
分譲マンションの減価償却の計算方法について
分譲マンションの減価償却には「定率法」と「定額法」の2種類があります。
ところが平成28年4月1日以降に取得した分譲マンションについては定額法しか認められておらず、さらに断りがなければ定額法が適用されるためここでは定額法での計算方法をご紹介します。
●定額法による減価償却費の計算方法：建物購入代金×0.9×償却率×経過年数＝減価償却費
ここで注意したいのは建物の購入代金で、地代を含めることはできません。
分譲マンションは購入価格3,000万円のうち土地代が1,000万円、建物部分が2,000万円など正確な内訳があればいいのですが、それがない場合は別途建物部分の購入価格を計算する必要があります。
●消費税から計算する方法
●標準建築単価から計算する方法
●固定資産税評価額の比率から按分する方法
●土地の公示価格（時価）から建物価額を求める
また償却率は法律で決められているため、その数値をそのまま当てはめます。
●軽量鉄骨 耐用年数40年 償却率0.025
●鉄筋コンクリート造(RC造) 耐用年数70年 償却率0.015
<計算式に当てはめて計算する>
新築で購入した鉄筋コンクリートの分譲マンション購入価格3,000万円・築後20年経過・土地代1,000万円・建物にかかった費用2,000万円）
2,000万円（建物費用のみ）×0.9×0.015×20＝540万円
つまり減価償却額は540万円となり、建物からすでに540万円分の価値が失われたことになります。
ただし土地に関しては価値が消失することはありませんので、この例であげた分譲マンションの場合、土地の価値1,000万円＋（2,000万円の建物価値‐540万円）の2,460万円が現状の価値です。
この減価償却費は、分譲マンションを売却したときに発生する譲渡所得税の計算に必要となります。
減価償却は分譲マンションを売却した本人が計算する、とされていますので売却の計画があるのなら減価償却の計算方法をチェックしておきましょう。
要チェック｜西宮市 不動産一覧
まとめ
今回は不動産（分譲マンション）に関わる減価償却の内容や計算方法をご紹介しました。
減価償却と聞くと「むずかしそう」と思われるかもしれませんが、計算式にあてはめて計算していけば誰でも簡単に金額を算出することができます。株式会社Fine Blueでは土不動産に関するお得な情報を多数取り扱っております。
売却査定も行っておりますので、お気軽にお問い合わせください。
住まいをお探しの方はこちらをクリック↓
