不動産の売買契約書はなぜ必要？契約書で確認すべきポイントを解説

不動産の売買契約書は、不動産取引に欠かせない書類の一つです。
しかし、契約の項目と専門用語も多いため、不安を感じるケースが少なくありません。
そこで本記事では、売買契約書の役割や重要事項説明書との違い、確認すべき具体的なポイントについて解説します。

不動産の売買契約書はなぜ必要なのか？

不動産取引は、大きな金額が動くのが一般的です。
そして、法的な手続きも含まれるため、売主と買主の双方が納得したうえで進めなければなりません。
不動産取引における手続きを確認し、双方の合意を明確にするために欠かせないのが売買契約書です。
ここでは、売買契約書の役割りとその記載内容、必要性について、くわしく見ていきましょう。

不動産の売買契約書とは

売買契約書とは、不動産取引において、契約の当事者である売主と買主が交わす契約内容を記載した法的な文書です。
この書類が作成される一番の目的は、契約当事者間のトラブル防止です。
契約書には、取引に関する重要な内容が記載されます。
そのため、万が一トラブルが発生した場合にも、契約書が証拠として機能し、迅速な解決が可能となります。
不動産取引では、この契約書がなければ、法律上の権利を主張できません。
契約書は、契約の成立後に遅滞なく取り交わすのが重要で、取引を安全かつ速やかに進めるための役割を果たします。

売買契約書の記載内容

契約書には、契約当事者が契約内容に合意した証として、取引条件に関する重要な項目が記載されます。
主なものは、目的物の所在と地番、売買代金、支払方法、引渡し日、所有権移転時期などです。
さらに、契約解除や損害賠償額の設定、違約金、融資の利用、租税公課の負担に関する取り決めがある場合も、その内容が記載されます。
契約書は、当事者の個別事情に応じた内容を反映させるため、合意された事項はすべて記載する必要があります。

契約書はなぜ必要なのか？

不動産の売買契約書が必要な理由は、主に取引の透明性と安全性を確保するためです。
契約書は、売主と買主の間で取り決めた内容を文章で証明する役割を果たします。
そのため、契約の締結後は、内容を変更したり不当な主張をしたりできません。
もし、契約書がなければ、法律上の権利や義務が曖昧になり、トラブル発生時に法的な保護を受けるのが難しくなります。
たとえば、引渡し日や支払い条件が明確でなければ、誤解が生じたり争いの原因になったりします。
契約書を正確に作成し、契約当事者の双方が署名すれば、取引する際に安心です。
取引の際には、契約書の重要性を十分理解し、その内容に沿って対処するのが重要です。

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不動産の重要事項説明書とは？売買契約書と違い

不動産取引では、売買契約書だけでなく、重要事項説明書も重要な役割を果たします。
どちらの書類も取引に必要なものですが、役割や記載内容に違いがあります。
ここでは、重要事項説明書の役割とその記載内容、そして売買契約書との違いについてみていきましょう。

不動産の重要事項説明とは

不動産取引における重要事項説明は、買主が物件や契約内容を十分に理解できるよう、事前に重要な情報を伝えるための手続きです。
この書類は、物件購入を検討している方に判断材料を提供する目的で作成されます。
物件の売却に仲介業者が関与する場合、宅地建物取引業法に基づき、宅地建物取引士が買主に対して、重要事項説明をしなければなりません。
これにより、買主は物件や取引に関するリスクを把握し、適切な判断を下せるようになります。
この説明がなければ、買主が十分な情報を得られず、不利益を被る恐れがあります。
また、重要事項説明を受けなければ、売買契約の締結はできません。

重要事項説明書の記載内容

重要事項説明書には、不動産取引に関連する重要な情報が記載されます。
主なものは、物件の所在地や構造などの基本情報、都市計画法や建築基準法などに基づく法的制限、さらには抵当権や賃借権といった権利関係などです。
くわえて、設備や付帯施設の状況、手付金額や保全措置、支払いスケジュール、契約解除の条件といった取引条件も記載されます。
これらの内容は、買主が安心して取引を進められるために、法律で規定されたものです。
物件に関する特別な制限や注意点がある場合は、それらを特約事項として記載する必要があります。

売買契約書との違い

売買契約書と重要事項説明書は、不動産取引の重要な書類として欠かせません。
それは、それぞれの書類には、目的と役割に明確な違いがあるためです。
売買契約書は、売主と買主の間で合意した取引条件を文書にしたもので、契約締結後に両者が署名して法的な効力を持ちます。
一方、重要事項説明書は、取引内容や物件情報を契約前に買主へ説明するための書類です。
さらに、売買契約書は取引条件そのものを規定するのに対し、重要事項説明書はその条件を理解してもらうための役割を果たします。
このように、両者は契約の過程で異なるタイミングと目的で利用されます。

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不動産の売買契約書で確認すべきポイント

売買契約書には、取引に関わる条件が記載されているため、その内容を十分に理解したうえで取引に臨まなければなりません。
どの記載事項も重要ですが、ここでは、確認すべきポイントを3つピックアップして解説します。
これらをしっかり確認すれば、取引がスムーズに進むだけでなく、後々のトラブルを未然に防止できるでしょう。

売買代金・手付金の額と支払日

売買契約書では、売買代金の総額や手付金の金額、支払日が具体的に記載されています。
手付金は、不動産取引において買主が契約時に支払うもので、買主の物件を購入する意思を示す重要な意味を持つものです。
契約書には手付金のほかにも、中間金や残代金の支払日と金額が記載されているのが一般的です。
支払日を守らない場合、契約解除や損害賠償が生じるリスクがあるため注意しなければなりません。
契約書に記載された支払日の確認は、当事者間の信頼関係を維持し、取引を安全に進めるための重要なポイントです。

所有権移転・引渡し・登記手続きの日

所有権移転・引渡・登記は、不動産取引における最終段階の手続きで、通常はすべて同日におこなわれます。
所有権移転は、物件の正式な所有権が売主から買主に移る手続きで、登記手続きはその移転を公的に記録するものです。
また、引渡しは、買主に物件を使用する権利を渡す手続きです。
契約書には、これらの手続きの日が記載されているため、契約当事者がお互いに売買のための段取りが計画的にできます。
記載された日に手続きができないと、取引に関わるすべての方に多大な迷惑がかかるので注意しましょう。

融資利用の場合

住宅ローンを利用して物件を取得する場合、契約書には融資に関する条件が記載されます。
記載される項目は、融資申込先・融資承認予定日・融資金額などです。
融資利用の条項が記載されてる場合、融資が承認されないと、取引が続けられません。
この項目は、一般的にローン特約と呼ばれています。
この特約の目的は、買主が契約を解除する権利の保護であり、契約書に明記された期限内に融資が承認されない場合にのみ適用されます。
取引を進める前には、この特約の有無をしっかりと確認するのがポイントです。

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まとめ

不動産の売買契約書は、取引を円滑かつ安全に進めるために欠かせない重要な書類です。
契約内容や取引条件が記載され、後々のトラブル防止を目的に作成されます。
重要事項説明書との違いも十分に理解し、安心して速やかに取引しましょう。