株式会社Fine Blue > 株式会社FineBlueのスタッフブログ記事一覧 > リースバックにおける売買契約書と賃貸借契約書の記載内容!特約もご説明

リースバックにおける売買契約書と賃貸借契約書の記載内容!特約もご説明

カテゴリ:リースバック

リースバックにおける売買契約書と賃貸借契約書の記載内容!特約もご説明

事業をおこなっていると、予期していない支出が必要になって資金繰りに苦労するケースがあるでしょう。
ところで、金融機関からの融資が難しいなど困ったときに、リースバックを利用する方法があるのをご存じでしょうか。
この記事では、リースバックにおける売買契約書と賃貸借契約書の記載内容のほか特約についてもご説明するので、住宅ローンの返済などに困っている方はお役立てください。

リースバックにおける売買契約書の記載内容

リースバックにおける売買契約書の記載内容

リースバックは売却した不動産を賃借により利用する取引で、不動産会社との間で売買契約とともに賃貸借契約が必要です。
ここでは、売買契約書の記載内容などについてご説明します。

リースバックとは

リースバックとは、マイホームを有効的に活用して資金を調達する方法であり、生活資金の確保に困った高齢者などが利用しています。
マイホームを不動産会社に売却したうえで、売却した物件を賃借して引き続き住み続けられる仕組みです。
売却価格を生活資金として活用できるとともに、マイホームでの暮らしを続けている点で周囲に売却したと気づかれずに済むでしょう。
売却代金の使途に制限はなく、その後の暮らしにおいて自由に使えます。
住宅ローンの支払いに苦しんでいるときや、何らかの事情によって急に資金が必要になったときに利用するケースもみられます。
取引の相手が不動産会社になる点で買い手を探す手間や時間が不要であるとともに、住み替えのように新居への引っ越し作業も発生しません。

マイホームの査定

土地や建物などの不動産を売却するときには、不動産会社へ査定を依頼するところからスタートするのが一般的です。
マイホームを不動産会社へ売却する点はリースバックも同様であり、査定を受ける流れに変わりはありません。
ただし、査定額の内容は大きく異なります。
通常の売買では、近隣における相場などを参考に不動産を評価して売買価格を査定します。
一方、リースバックにおいては不動産を収益物件としてとらえ、投資に対する採算を考慮したうえで算出した買取価格を基に賃借料を定める方式です。

取引の流れ

マイホームの査定額に納得したときには、不動産会社との間で売買契約書を締結するとともに売買代金を受け取ります。
売買契約と同時に賃貸借契約を結ぶ必要があり、毎月、賃借料を支払っていくのが取引の流れです。
したがって、査定額の提示を受けるときに、賃借料について納得できないうちは契約するのは避けたほうが良いでしょう。

売買契約書の記載内容

売買契約書の内容は、通常の不動産取引と大きな違いはありません。
契約書のうち売買価格、決済日、買い戻しの特約などについては、とくに注意してチェックしましょう。
売買価格や決済日は事前に協議を重ねていたとしても、間違って記載されている可能性が考えられます。
また、将来的に買い戻したいときには、買い戻しに関する特約の設定が必要です。
なお、売買契約と賃貸借契約の契約を同日におこなわないケースがあります。
売買した途端に不動産会社が態度を変え、賃貸借契約に応じてくれないかもしれません。
賃貸借契約が交わされないときの扱いについて納得がいくまで確認し、場合によっては覚書などで内容を示してもらうと良いでしょう。

リースバックにおける賃貸借契約書の記載内容

リースバックにおける賃貸借契約書の記載内容

リースバックにおける賃貸借契約は、通常のときと同様に普通借家契約と定期借家契約とに区分されます。
ここでは、賃貸借契約書の記載内容などについて説明します。

普通借家契約

リースバックにおいては、普通借家契約で賃借できるケースは稀でしょう。
普通借家契約は、借主の意向により半永久的に契約を持続できる点が大きな特徴です。
貸主が希望しても、借主が居住を希望している限り契約を解除するのは基本的に困難です。
たとえば、契約期間を2年と定めていたとしても、期間を満了する時点で借主に引き続き居住する意向があるときには同じ内容で契約を更新できます。
ただし、家賃の滞納や著しい契約違反があるなど正当な事由を明確にできるケースは、この限りではありません。

定期借家契約

リースバックは売却したうえで引き続き賃借によりマイホームに入居できますが、ほとんどの不動産会社が賃借期間を短期間に制限します。
契約期間が満了してからの生活設計を組みにくくなる点が、リースバックにおけるデメリットといえます。
リースバックにおける賃貸借契約は、定期借家契約になるのが一般的です。
定期借家契約においては契約期間の満了により契約が終了する扱いであり、普通借家契約のように更新できません。
したがって、引き続き物件を利用したいときには双方の合意により再契約する流れになりますが、貸主が再契約に応じると確約されていない点に注意が必要です。
貸主が再契約に応じてくれたとしても新たな賃貸借契約が同じ条件になるとは限らず、賃借料が高くなるケースなどが発生します。
なお、契約期間は2〜3年で設定されるケースが多く、長く住み続けたいときには適していないかもしれません。

賃貸借契約書の記載内容

賃貸借契約書のなかには契約期間が記載されており、普通借家契約か定期借家契約なのかを確認しましょう。
事前の話し合いにおいて普通借家契約と説明を受けていたとしても、契約期間の記載内容が定期借家契約になっている可能性があります。
家賃や敷金などの金額のほか、支払方法、支払期日なども打ち合わせと違っていないかチェックしてください。
なお、不動産会社によっては敷金が発生しないケースがあります。
また、途中解約や退去時の扱いについても記載されており、内容を理解できないときには説明してもらいましょう。
物件の所有権が不動産会社へ移転するのに伴って、固定資産税のほかマンションにおける管理費や修繕積立金を負担する必要がなくなります。
ただし、火災保険については不動産会社によって取扱いが異なり注意が必要です。
さらに、所有していたときと違い、これまでの暮らしにおける習慣が禁止項目に含まれているかもしれません。
契約違反をすると退去を命じられる可能性があり、一通り確認しておくのが得策です。

リースバックの契約における各種の特約

リースバックの契約における各種の特約

リースバックの契約をおこなうときには、さまざまな特約が設定されるケースがあります。
トラブルを回避するよう、契約する前に特約の内容を理解しておきましょう。

買い戻し

一時的に資金繰りに困ったときに、リースバックを利用して資金調達したうえで買い戻しを予定するケースが考えられます。
リースバックにおいては、買い戻し価格が売却価格の110〜130%が相場になります。
また、買い戻しできる期限も設定されるでしょう。
買い戻すうえで売買契約に特約を設定する必要があり、打ち合わせていた金額や期限と相違ないか確認してください。

中途解約

リースバックにおける賃貸借契約は、ほとんどのケースで定期借家契約が採用されます。
定期借家契約は、基本的に契約期間内での中途解約ができません。
どうしても解約したいときには違約金を求められるでしょう。
契約期間の途中で解約できないと、万一、亡くなったときに相続人などに迷惑がかかる可能性があります。
不動産会社によっては中途解約に関する特約を認めるケースがあり、相続人などに迷惑をかけずに中途解約できるよう交渉してみると良いでしょう。

禁止事項

賃貸借契約のなかで、利用する際の禁止事項が定められます。
短期間で買い戻す予定のときであっても、ペットの飼育が認められないケースや予約済の修繕が認められないときがあります。
事前の打ち合わせの際に、物件を利用する条件についても確認しておきましょう。

まとめ

マイホームを有効的に活用して資金を調達できるリースバックは、高齢者における生活資金だけではなく、事業主の資金繰りにおいても活用できます。
契約の内容が重要なポイントであり、トラブルにならないよう十分に確認しましょう。


≪ 前へ|相続時の注意点   記事一覧   西宮市の概要は?住環境や不動産売却相場をご紹介|次へ ≫

タグ一覧

トップへ戻る