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リースバックの買取価格の相場は?家賃を抑える方法を解説

カテゴリ:不動産売却

リースバックの買取価格の相場は?家賃を抑える方法を解説

住宅ローンの返済が金銭的な事情により困難な場合、リースバックを選択する方が多いです。
今回はリースバックにおける買取価格の相場について、具体的に解説していきます。
また、賃料の相場や抑える方法にも触れているので、お金に関する悩みがある方は参考にしてみてください。

リースバックにおける買取価格の相場

リースバックにおける買取価格の相場

リースバックをした場合、建物の買取価格はいくらになると考えられるのでしょうか。
相場を見てみましょう。

そもそもリースバックとは

リースバックとは、現在所有している住まいを売却し、賃料を支払いながら同じ住まいでの暮らしを続ける仕組みを指します。
家は売却する結果となるため、所有不動産がない状態になりますが、賃料を支払って生活を続けられるため、住む場所がなくなるわけではありません。
家を失ったからといって居住地までなくなる心配がなく、今までと同じ生活を続けられるメリットがあります。
また、家を売却すると収益を得られるため、資金調達の方法としても利用されています。
もっとも多いのが、現在借り入れている住宅ローンの支払いが困難になったケースです。
住宅ローンの支払いが滞ってしまうと、結果として生活が成り立たなくなる恐れがあります。
家を強制的に売られてしまい、住む場所がなくなるよりは、自分でリースバックをして賃貸物件として住み続けたほうが良いと考えられるでしょう。

いくつかのデメリットも

資金調達をしながら住む場所を確保できる方法ですが、デメリットもあります。
代表的なのが、売却価格が市場相場よりも安くなりがちな点です。
そのため、自分が想定していたよりもまとまったお金が入らず、宅ローンの完済ができなくなって資金調達に失敗してしまうケースもあります。
また、仮に住宅ローンを完済できたとしても、設定されている家賃が相場より高い可能性もあるでしょう。
この場合は通常よりも高い賃料を支払い続けなくてはならず、金銭的な負担がかえって大きく感じてしまうかもしれません。
売却金額でローンを完済できるのか、その後は賃料を支払い続けられるのかなど、資金計画を立てたうえで検討するのが大切です。
資金計画があいまいなままだと、月々の支払いが苦しくなってしまう可能性があるので注意してください。

一般的には60~80%

リースバックをした場合、買取価格の相場は一般的に60~80%と考えられています。
ただし、これはあくまでも目安であり、物件のコンディションによって左右されるものです。
また、通常の売買よりも、買取価格の相場は安くなります。
これは、不動産会社が利回りを重視して取引をしているからです。
利回りは不動産投資をするうえで重要な要素となります。
しかし、市場価値は常に変化し続けているため、どのような状況でも収益を得るためには、通常よりも安い買取価格での取引が必要となるのです。

築年数が古い場合

築年数が古いと、市場価値が低い物件として扱われるイメージがあります。
この場合は思うように収益が得られないと誤解されてしまいがちですが、リースバックにおいてはそうとも限りません。
築年数が古いと、それ以上市場価値が下がってしまう心配がないからです。
反対に、築年数が浅い物件は、数年経過しただけで市場価値が大きく下がります。
今後の下落リスクを考えた場合、築年数のほうが有利と考えられるでしょう。

利回りから考えるリースバックの家賃相場は?

利回りから考えるリースバックの家賃相場は?

リースバックの家賃相場は、利回りと大きな関係があります。
以下で詳しく見てみましょう。

家賃の相場の考え方

基本的に家賃は、買取価格に利回りをかけ、12か月で割った金額と考えられています。
そのため、たとえば買取価格が1,000万円で利回りが10%の場合、家賃相場は8万3,500円となります。
基本的に家賃は市場価値よりも、利回りによって決まるため、いくらになるか明確に決まっているわけではありません。
買取価格が高い場合は、家賃も比例して高くなります。
反対に、あまり現金化で収益を得られなかった場合、家賃も安価に設定されるでしょう。

地域によっても差がある

どの地域でリースバックをおこなうのかによっても、相場は異なります。
たとえばある地域で中古マンションの平均価格が3,000万円だったとします。
この場合はリースバックの売却価格を市場価値の80%と仮定して、市場価格×80%で計算をおこなう仕組みです。
もともと住んでいた家を売っても、賃貸物件として契約すれば、現在の生活を続けられます。
しかし、それは家賃を支払い続けられればの話です。
設定される家賃が高すぎる場合は、結果的に賃貸借契約を締結するのは難しくなり、別の居住地を探さなくてはなりません。
やむなく引っ越しをする必要が出てくるケースも多いため、相場を計算して仕組みを理解しておくのはとても重要です。

リースバックの際の家賃を抑える方法

リースバックの際の家賃を抑える方法

金銭的な負担を最小限にするためには、家賃を抑えるのが大切です。
以下で具体的なコツやポイントを学びましょう。

交渉してみる

先述したように、家賃は通常よりも高く設定される可能性があります。
金額によっては支払い続けるのが困難になり、住む場所を失ってしまうかもしれません。
もしこうしたリスクを解消しつつ、今の家から出たくないと考えている場合は、賃料に関する交渉をしてみましょう。
家賃は売却価格が高い分だけ、高く設定される仕組みになっています。
そのため、買主と交渉して安く売却できれば、賃料の負担も少なくできるのです。
もちろん交渉をしたからといって、必ずしも賃料を抑えられるわけではありません。
あくまでも先方から理解を得てもらわないと、賃料は抑えられないでしょう。
しかし、自分の背景事情や意思などを伝えれば、ある程度尊重してもらえるかもしれないです。
「賃料は抑えられない」と諦めるよりも、一度交渉を試してみたほうが良いと言えるでしょう。

実際に交渉が成功した事例も

もちろん交渉をした結果、賃料が下げられた事例もあります。
たとえば資金調達が必要になったため家の売却を決断したものの、居住地は変えたくないと考えた方がいます。
この際に管理会社と面談をおこない「今の家から出たくない」「家賃を抑えて生活したい」と要望を伝えました。
その結果、物件の売却価格は市場価値よりも低くなったものの、その代わりに賃料負担を最小限に抑えられたそうです。

まずは不動産会社へ相談を

リースバックをしても、賃料が高くなってしまい、今の家での生活が続けられなくなると思っていませんか。
しかし、実際には建物をいくらで売却したかに応じて、賃料が設定されています。
それぞれのバランスによって左右されるものなので、必ずしも賃料が高くなると決まっているわけではありません。
賃料を抑えたいと考えている場合は、その希望を先方へ明確に伝わるだけで、希望に沿う形で売却できる場合もあります。
「家を出るしかない」と諦める前に、交渉を試してみてください。
交渉の際に、家を売るのを決断したきっかけを伝えれば、背景事情に理解を示してくれる方もいます。
どうにか賃料負担を抑えられないか、方法を考えてくれる業者もいるのが事実です。
まずは信頼できる不動産会社を探し、交渉・相談をしてみましょう。

まとめ

リースバックの買取相場は、利回りや築年数などによって左右される仕組みになっています。
また、賃料も基本的には売却価格に応じて設定されるものです。
もし費用を抑えたい場合は、不動産会社との交渉・相談を試してみてください。
必ず成功するという訳ではありませんが、やらないよりは効果的といえます。


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