中古マンションをリースバックで売却可能？戸建てとの違いや注意点を解説

中古マンションの売却を検討している方のなかには、リースバックを利用したい方もいるのではないでしょうか。
そもそも、中古マンションで利用できるかどうか不安な方も多いでしょう。
こちらの記事では、中古マンションを売却する際にリースバックが利用できるかどうか、一戸建てとの違いや注意点を解説します。

中古マンションの売却にリースバックは利用できるかどうか

中古マンションでも利用は可能ですが、一戸建てと比較するとマンションの場合は利用しづらい事実もあります。
リースバックとは、所有している物件を売ったあとに賃貸借契約を締結して、そのまま売却した物件に住み続けられる仕組みです。
物件を手放さずに資金を確保したい場合や、ライフスタイルの変更が難しい場合に有効な手段です。
マンションは一戸建てと違って、管理費などの月々に負担しなければならない費用があり、リース提供会社が月々の負担をためらいます。
リース会社はマンションの買取をしたあと、第三者に物件を売却しますが、物件が売れない期間が続いてしまうと月々の負担が増えてしまい出費がかさみます。
月々の管理費などは余計な出費とみなされるため、マンションのリースバックを敬遠しがちで、マンションは利用不可の会社も多いです。
中古マンションでリースバックを利用するためには、リース会社のマンション査定に通過しなければなりません。
査定で問題がないのであれば、マンションでも一戸建てと同様にリースバックの利用が可能です。
リースバックを利用したい場合、まずは対応している不動産会社を探し、マンションの査定を依頼しましょう。
査定を通過したあとは、不動産会社と売買契約・賃貸借契約を締結し、マンションの売却後に利用が始まります。
リースバックを利用するメリットは、マンション売却後に住み続けられる点や引っ越しをしなくても良い点にあります。
マンションを売却したあともそのまま住み続けられる点は、最大のメリットです。
また、同じマンションに住み続けられるため、引っ越しをする必要がありません。
引っ越しをする場合、新しい入居先を探す手間や引っ越し費用の支払い、荷造りに時間が取られるなどのデメリットがあります。
しかし、リースバックを利用すると同じマンションに住み続けられるため、同じ環境を維持したまま生活ができます。

中古マンションと一戸建てのリースバックの違いとは

また、マンションの場合は一戸建てと比較すると、正確な査定が容易で、同じマンション内の売買事例を参照することで市場価格を簡単に把握することが可能です。
一戸建ての場合、買取の査定項目が多く、正確に査定をおこなうためにも現地調査が必須になります。
一戸建ての現地調査では、建物の構造や状況の確認、水道やガスの種類と建物への引き込み状況の確認がおこなわれます。
ほかにも、建築図面や登記図面との照らし合わせや法律に則った建物であるかどうかの確認、用途地域の確認などが現地調査の際に必要です。
とくに、一戸建ての場合、正確な現地調査を実施しないと物件を売却しようとした際に、査定した価格で売れなくなってしまうため現地調査が丁寧におこなわれます。
マンションの場合は、法律に則った建物であるかどうかの確認は不要で、代わりにマンションの管理状況や修繕状況の確認などで現地調査が済みます。
また、マンションの場合は一戸建てと比較すると、正確な査定をしやすい特徴があり、同じマンション内の売買事例を確認すると市場価格が簡単に判別が可能です。
管理状況や修繕状況なども、管理会社が把握しているケースが多いため、情報の入手がしやすく現地調査の重要度が一戸建てと比較すると低い傾向にあります。
マンションの場合、物件の資産価値は立地や築年数に大きく左右されるため、築年数に応じて買取金額が低くなるので注意が必要です。
ただし、マンションの所有権を手放すと月々の管理費や修繕積立金の支払いが不要になる点はメリットの1つです。
都市計画税や固定資産税などの固定費を支払う必要がないため、月々の支払いが家賃の負担だけで済みます。
また、一般的にマンションは好立地で人気が高いエリアで建築されるケースが多いため、中古マンション市場において需要が高く、売却しやすい特徴があります。
リース会社からみると、物件は投資の対象であるため、利用者が退去したあとに売り出して買い手がすぐに現れるような好条件のマンションは投資価値が高いです。
一方、リース会社からすれば、管理費や修繕積立金の負担があるため、ランニングコストが高い点はリスクとなります。
一戸建ての場合は建物と違って、土地の価値が経年劣化によって下落するケースは考えられません。
土地の比率が高い一戸建てのほうが、マンションより資産の価値が高いといえます。
利用者が退去したあとでも、建物を建て替えたり建物を取り壊して土地のみを売却したりできるのが一戸建ての魅力です。
経年劣化によって建物の価値がなくなったとしても、土地の再利用ができるため、一戸建てはリースバックを利用しやすい仕組みとなっています。

中古マンションをリースバックで売却する際の注意点

中古マンションをリースバックで売却する際は以下の注意点があるため、利用する際の参考にしてください。

管理組合から外れる

マンションの所有権を手放すと、所有者から賃借人へと立場が変わるため、組合員としての資格が喪失し、管理組合から外れます。
管理組合の組合員としての資格が喪失すると、総会への参加権や議決権がなくなるため、注意が必要です。
また、マンションの管理組合が管理していない駐車場は、マンションの管理費とは別のため、リースバックの利用者が支払わなければなりません。

物件の適正価格を把握する

不動産会社に査定を依頼し、マンションの適正な市場価格を把握したうえで、マンションを売却する必要があります。
口コミやレビューを参考にリース会社を選定し、リース会社が提示する契約内容を確認して、不明点や疑問点があれば説明を求めましょう。
あまりにも査定額が低い場合は注意が必要で、マンションの立地や同じマンションの売却事例、近隣物件の市場価格を参考に自分でも適正価格をお調べください。

賃貸借契約の条件の確認をする

マンション売却後に支払う家賃が高すぎる場合は生活を圧迫する可能性があるため、市場価格と比較して家賃が適正価格であるかどうかを確認しましょう。
賃貸借契約の期間や更新条件の確認、長期契約が可能かどうか、更新時の家賃の変動についても確認が必要です。

税金と手数料を把握する

物件を売却して利益を得た場合、譲渡所得税が発生する可能性があるため、事前に税理士などの専門家に相談して税額を把握しておく必要があります。
また、不動産会社に支払う仲介手数料やリース会社へ支払う手数料なども把握しておき、予算の計算をしましょう。

通常の売却も検討する

どうしてもリースバックを利用する必要がない場合は、通常のマンション売却も視野に入れておくと、選択肢が広がります。
リースバックを利用するメリット・デメリットや、通常のマンション売却のメリット・デメリットを考慮したうえで、ご自身に合った選択をしてください。

まとめ

中古マンションを売る際に、リースバックを利用すると同じマンションに住み続けられるなどのメリットがあります。
しかし、管理組合から外れてしまうなどのデメリットもあるため、ライフスタイルに合わせた選択をする必要があります。
マンションで利用する際は一戸建てとの違いもあるため、気になる点は不動産会社やリース会社にお問い合わせください。