リースバックと融資の違いは？審査基準や必要書類を解説｜西宮市の不動産・戸建て売却

リースバックは住宅ローンの返済が厳しい場合、選択肢として上がる方法です。
しかし、同様のケースで利用を検討されるものに「融資」が挙げられます。
今回はこれらの違いや審査基準、必要書類などを解説していくので、手続きをおこなううえでの参考にしてみてください。

リースバックと融資の違い

そもそもリースバックと融資はどのような点が異なっているのでしょうか。
以下で詳しく見てみましょう。

リースバックの仕組み

そもそもリースバックはどのような仕組みなのかをご存じでしょうか。
一般的には住宅ローンの返済が難しくなった場合、リースバックが利用されているケースが多いです。
リースバックをすると、現在所有している住まいを売り払う必要があります。
売却するとまとまった資金が手に入るため、それを住宅ローンの返済にあてられるのが魅力です。
また、特徴的なのが「現在の住まいから出ていかずに済む」点です。
通常は所有している建物を売却すると、それは売主の所有財産になるため、新たな家を見つけなくてはなりません。
しかし、この場合は個人が買主になるのではなく、リースバック会社が取引の相手となります。
会社は買い取った建物を賃貸物件として貸し出してくれるので、家賃を支払えば現在の住まいから出ていかずに済みます。
お金に困っており不動産売却を検討しているものの、生活スタイルが変わるのに抵抗を覚える方におすすめです。

融資との違い

融資とは明確な違いがあります。
リースバックは不動産を売り払ってお金を得て、建物の賃貸借契約を結びます。
現金化をして得たお金は自分の収益になるため、返済する必要はないものです。
対して融資は、金融機関からお金を借りる方法になるため、お金を返済しなくてはなりません。
また、建物の賃貸借契約とは無関係のため、住む場所は自分で見つける必要があります。
金融機関によって取り扱っている融資は異なりますが、基本的にリースバックのほうが審査は緩いとされています。

なぜ融資の審査が厳しいと言われているのか

融資の審査のほうが厳しいと言われているのには理由があります。
それは、金融機関は支払い能力の有無を重視するためです。
お金を個人へ貸すうえで重要なのが、「相手が貸したお金を返済してくれるのか」です。
返済能力が不十分な方へお金を貸してしまうと、結果的に全額返済してもらえなくなる可能性があります。
このような事態になると、金融機関はただお金を失ってしまうだけの結果となるのです。
こうしたリスクを回避するために、審査は通常よりも厳しくおこなわれます。
たとえば勤続年数や年収、家族構成など、支払い能力の有無を判断するための情報を入念にチェックしていきます。
もし信用情報機関に滞納した過去があると記載されていた場合、審査に通過するのが難しくなるでしょう。

また、リバースモゲージ（Reverse Mortgage）と言って、主に高齢者が自宅を担保にして融資を受ける金融商品がございます。「リバースモーゲージ」とも呼ばれています。一般的なモーゲージ（住宅ローン）とは逆で、リバースモゲージでは、借り手が融資を受ける代わりに、自宅を担保に提供します。

主な特徴

返済方法: リバースモゲージは通常、借り手が生存している限り返済の必要がありません。
借り手が死亡したり、長期間にわたり居住しなくなった場合に、融資額や利息を返済することになります。
融資の受け取り方: 融資は一括で受け取ることも、月々の定期的な支払いとして受け取ることもできます。
選択肢は金融機関や契約内容によります。
担保: 自宅が担保となり、借り手が住宅を売却することで融資金と利息が返済されます。
もし自宅の売却額が融資額を超えた場合、超過分は借り手の遺族に残ります。
住み続ける権利: 借り手は自宅に住み続ける権利があり、生活に支障をきたさない限り、居住権を保持することができます。

メリットとデメリット

メリット:

・年金や貯蓄が不足している高齢者が資金を調達しやすくなる。
・返済の義務がないので、生活資金として利用しやすい。

デメリット:

・自宅の価値が低下した場合、融資額と利息が増加するリスクがある。
・自宅を手放す必要がある場合、残された家族に対する影響がある。
・利息が積み重なるため、最終的に返済額が高くなる可能性がある。

・リバースモゲージは慎重に検討するべき金融商品であり、利用を考える際には専門のアドバイザーに相談することが重要です。

リースバックの審査基準

リースバックを利用するためには、審査に通過しなくてはなりません。
以下では審査は何を基準におこなわれているのかを解説します。

建物が売却できる状態か

建物が売却できる状態ではない場合、リースバックを利用できません。
自分が今まで生活していた建物なのだから、問題なく売却できると思い込んでしまう方は少なくありませんが、実際に審査してみると問題が発見される場合もあります。
よくあるのが、建物に瑕疵がある場合です。
雨漏りや害虫による被害がある、心理的瑕疵（自殺や殺人など）がある場合は、建物の資産価値を大きく下げる要因となります。
この場合は「売却をしても資産価値がゼロの物件」とみなされてしまい、取引を断られてしまう可能性が高いです。
とくに瑕疵は、自分が知らないうちに状態が悪化しているケースもあります。
問題なく生活できていると思い込んでいても、実は建物が劣化しており、品質が著しく低下しているかもしれません。
こうした場合は、審査に通過するのが難しくなるでしょう。

名義人から同意を得ているか

建物を売却するためには、その建物を所有している名義人の同意を得ていなくてはなりません。
一般的にマイホームを所有している場合、その名義人は世帯主となっているケースがほとんどです。
しかし、なかには夫婦でお金を半分ずつ出し合って購入し、お互いの名義としている場合もあります。
この場合は夫婦お互いがリースバックの利用を希望していなくてはなりません。
たとえ一人が審査を希望していても、もう一方が拒否をしていれば、審査を受けられなくなります。
さらに、相続によって複数の方に所有権がある場合は注意が必要です。
この場合は、不動産を共有して所持している方全員に同意を得る必要があります。
たとえ一人でもリースバックの利用に反対してしまうと、手続きは進められません。
もし名義人が複数いる場合は、全員の許可を得られるよう努めてください。

支払い能力の有無

支払い能力があるかが確認されるのは、融資の審査と同様です。
ただし、融資と大きく異なるのは、借りたお金を返すのではなく、家賃を支払っていくための能力があるか確認される点です。
リースバックを利用する場合、賃貸借契約を締結します。
今の家に住み続けるためには、家賃を毎月支払わなくてはなりません。
そのため、十分な支払い能力があるのか、審査の際にチェックされます。
先述したように、融資の審査よりも比較的緩い傾向があります。
しかし、収入が不安定な状態の場合、審査のハードルが高くなるでしょう。
とくに勤続年数が短い、収入額が低く家賃を支払えそうにないなど、賃貸借契約を締結するリスクが高いと判断された場合は、審査に通過するのは厳しいです。

リースバックを申し込む際の必要書類

手続きを進めるためには、必要書類を準備しなくてはなりません。
スムーズにリースバックを利用するためにも、何を準備すべきなのかを知りましょう。

権利証

権利証は本人確認を目的に提出を求められます。
この書類は不動産を所有している本人だけが持っているもののため、提示によって家を所有している本人であると伝えられます。
権利証がない場合は、登記識別情報通知書でも問題ありません。
どちらも本人確認が同様におこなわれるものなので、どちらかを準備しておきましょう。

源泉徴収票

源泉徴収票は、自分の所得を明確にする目的で提出する書類です。
企業に所属している場合は、毎年源泉徴収票が渡されます。
しかし、なかには源泉徴収票を紛失してしまい、必要書類の準備が滞ってしまうケースもあるでしょう。
この場合は早めに会社へ問い合わせて、源泉徴収票の再発行を依頼してください。
基本的に再発行を拒否される心配はありません。

早めに必要書類の準備を

必要書類のなかには、自宅で保管されていないものもあります。
たとえば印鑑証明書や住民票などは、近くの役所で発行しないと受け取れません。
役所は平日にしか利用できないのが一般的なため、スケジュールによってはなかなか足を運べず困ってしまう場合もあるでしょう。
こうした事態になると手続きが滞るリスクがあるので、早めに書類を準備するのがおすすめです。
前もって役所へ書類の発行を済ませてあれば、忙しいなかでもスムーズに審査の手続きができます。
ただし印鑑証明書は、引き渡しから3か月以内に発行された書類でないと、対応してもらえなくなるので注意しましょう。