マイホームを購入したものの、購入時と収入状況に変化があり、支払いが厳しい状態になったり、返済が滞ってしまい、銀行等の金融機関より督促が届いた場合に売却して完済しなければならなくなります。
一般的に住宅ローンが残っている状態でも売却は出来ますが、売却金額で住宅ローンが完済できない場合でその差額を自己資金で用意出来ない時は、「任意売却」または「競売」いずれかの方法による売却となります。
2つの売却方法について比較しながら解説します。
「任意売却」と「競売」・それぞれのメリットとは？
任意売却について
任意売却とは、住宅ローンを滞納してしまっている状態、または売却金額よりも住宅ローンの残額の方が多い状況下で、金融機関と相談のうえ土地と建物を売却できる方法です。
住宅ローンが返済できなくなった場合や、不動産売却後も住宅ローンが残ってしまうことが明らかな場合に有効な方法です。
任意売却のメリット
通常売却と同じように家を売却できる
任意売却は仲介による売却と同じように、市場相場に近い額で売却でき、売却金によって住宅ローンの返済額も減らせます。
必要経費などを売却額から出せる
売却金はすべて住宅ローンの返済に充当されますが、必要経費や仲介手数料、引っ越し費用などは、金融機関との交渉で売却額から捻出することができます。
残債を分割返済できる
通常売却の場合、売却金でローンを完済できない場合、残債は自己資金を補填するなどして金融機関に一括返済をする必要があります。
しかし、任意売却なら残債が残っても、月々の分割返済が可能です。
競売について
競売とは、住宅ローンなどの借入金を返済できなくなったとき、借入れの担保となっている家や土地を、裁判所を通して強制的に売却されることをいいます。
売却された不動産の代金は、金融機関等の債権者で配分されます。
競売のメリット
任意売却より長く住み続けられる
競売の場合、債権者が競売の申立をした後、落札者が決定して競売物件が処分されるまで、一般的に半年から1年程度かかります。
落札者が決まらない場合はさらに手続きが長期化するため、競売の申立をされてから、1年以上住み続けられるケースもあります。
ただし、落札されて裁判所から明渡し命令が出されると、それ以降は不法占拠になります。
自己破産者は支払い義務が免除される
競売により不動産を売却しても債務は残ってしまいますが、自己破産を選択する予定の人は、原則として借金の支払い義務が免除されます。
スムーズな売却のために知っておきたい！それぞれのデメリット
任意売却のデメリット
金融機関の承認がとりにくい
任意売却を行うためには、金融機関の承認が必要です。
金融機関としては、任意売却で残債が残った場合、無担保の状態になるリスクを負うことになるため、承認が取りにくいといえます。
競売にかけられる場合がある
任意売却で買主を探している間にも、ローンの滞納があると競売を申し立てられることがあります。
競売によって買主が決まってしまうと、任意売却はできません。
競売のデメリット
売却額が相場より安く、債務が残る
市場相場の60～70％の価格で売られるため、債務が残ることが多く、一括返済を迫られ給与を差し押さえられる恐れもあります。
プライバシーが守られない
競売にかけられると、裁判所の執行官等が自宅調査を始め、落札目当ての不動産業者が自宅周辺を訪れるようになります。
また、裁判所で物件の写真を掲載している資料が公になり、新聞や住宅情報誌、インターネットなどにも公開されます。
引っ越し費用や仲介手数料がかかる
競売によって得た売却代金はすべて抵当権者への返済に充てられ、引っ越し代や仲介手数料は自己資金で支払うことになります。
要チェック｜売却査定
まとめ
任意売却と競売の違いについて解説しました。
自らの意志で行う任意売却と、裁判所が手続きを進める競売、債務者の置かれている状況によって、どちらが適しているかは変わります。
しかし、一般的に任意売却は競売よりもメリットが多く、生活も守られる方法といえます。
さまざまな事情でローンの支払いに困窮した場合は、「任意売却全国相談窓口」へ問い合わせてみるとよいでしょう。
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