リースバックにおける契約の種類！自主退去と強制退去のケースもご紹介

マイホームを売却してからでも住み続けられるリースバックに興味を示す高齢者が増えている傾向があります。
ところで、リースバックの賃貸借契約には2種類があり、退去させられるケースがあるのをご存じでしょうか。
リースバックにおける自主退去と強制退去のケースもご紹介するので、住宅ローンの返済に困ってリースバックの活用を考えている方はお役立てください。

リースバックにおける賃貸借契約の種類

リースバックは所有している住宅を売却したうえで賃借する仕組みであり、最終的には賃貸借契約を結ぶ流れになります。
不動産の賃貸借契約が大きく2つに分かれるとおり、リースバックにおいても同様です。

リースバックとは

リースバックとは、マイホームを不動産会社や投資家に売却したうえで、売却先と賃貸借契約を締結して同じ物件に住み続けられる仕組みです。
マイホームの売却によって手に入れた売却代金の使途には制限がなく、生活に役立てられます。
老後の生活資金に不安がある高齢者が活用するとともに、住宅ローンの返済に困ったときに一時的な資金確保対策として用いられるケースもあります。
住み慣れた住宅に住み続けられるとともに引っ越しの手間が不要であり、マイホームを売却したのを周囲に知られず済む点が大きなメリットです。
なお、一時的な資金確保の目的で制度を活用する方のなかには、住宅を買い戻すパターンもみられます。
事業に必要になる資金を調達するうえで、金融機関による面倒な審査が不要になる点もメリットの1つにあげられるでしょう。

リースバックの流れ

マイホームを売却するうえで不動産会社などからの査定を受け、売買契約を結び売買代金を受け取るとともに所有権を移転します。
また、売却と同時に賃貸借契約を締結して賃借料を支払っていく取扱いになります。
したがって、売買代金と賃貸借料の両方について納得できないうちに決めると、後悔する可能性があるでしょう。

賃貸借契約

リースバックにおける賃貸借契約は、通常の不動産賃貸と同様に普通借家契約と定期借家契約とに分かれます。
普通借家契約とは、期間が満了した時点で借主が住み続けたいときには更新できる仕組みです。
貸主から解除を希望されたとしても借主には断る権利があり、通常は同じ条件によって半永久的に居住できます。
一方、定期借家契約においては、期間満了にともなって借主は退去しなければなりません。
借主が住み続けたいときには、貸主の理解を得る必要があります。
貸主が引き続き居住するのを認めた際には住み続けられますが、貸主が理由に関わらず更新を断れる仕組みです。
また、居住するのを認めてくれたとしても、家賃が大幅に高くなるなど条件が変更になる可能性があります。
普通借家契約の主導権が借主にあるのに対し、定期借家契約は貸主が主導権を握り、両者の力関係が大きく異なります。
なお、リースバックにおいては貸主が貸付期間の制限を希望するケースが多く、定期借家契約になるのが一般的です。
リースバックに取り組む際に、不動産会社の担当者から心配ないと説明があったとしても口約束に過ぎません。
期間満了後における居住地を安定させられない点は、デメリットになるでしょう。

リースバックにおける自主退去の可能性

住み続けたいと思っていても、さまざまな事情によって借主が自主的に退去を希望するケースが発生するかもしれません。
中途解約したいときには、ルールに従う必要があります。

中途解約に関する規定

賃貸借契約においては、中途解約の取扱いについて規定しているのが一般的です。
ただし、借主が中途解約を希望できる点について規定していなければ、借主の意向による解除は認められません。
普通借家契約も定期借家契約でも、同様の取扱いになります。
ただし、リースバックにおける賃貸借においては、借主が中途解約を申し出られるよう定めているケースが多くを占めます。
したがって、借主は中途解約の規定に基づき自主的な退去が可能です。
リースバックのときには相場に比べて家賃が高く設定される傾向があり、周辺で家賃が安いなど条件の良い物件をみつけられる可能性が考えられます。
中途解約を希望する際には、申し出期限までに貸主に対して連絡すると良いでしょう。

中途解約について規定されていないケース

賃貸借契約書に借主からの中途解約について規定されていなくても、貸主と借主の双方が納得したときには合意解除として退去が可能になります。
また、定期借家契約では、やむを得ない事情が発生したときに限って借主の意思による中途解約が認められています。
長期の海外留学や海外派遣、勤務先の倒産によって家賃の支払いが困難になるケースがやむを得ない事情の事例です。
ただし、建物の条件として面積が200㎡未満と規定されている点に注意してください。

退去までの流れ

賃貸物件を中途解約したいときには、申し出期限までに貸主へ連絡しましょう。
退去する日取りを決めたうえで引っ越し業者へ作業を依頼するほか、自分の荷物を整理するとともに不要品を処分しなければなりません。
電気やガス、水道などの解約を手続きし、室内を清掃しましょう。
退去日に不動産会社などへ鍵を返却するまでが退去の流れです。

原状回復

賃貸物件から退去するときには、通常、原状回復が求められます。
リースバックにおいては、不動産会社などによって原状回復の取扱いが異なります。
原状回復とは、生活をしている間に壊した箇所を修繕するとともに、汚した部分を元どおりにする作業です。
ただし、建物は経年劣化するものであり、通常の使用において発生した消耗に関しては原状回復の範囲に含まれません。
故意や過失で作ってしまった傷や汚れを原状に回復するだけで、借主は義務を果たしたとみなされます。
リースバックの物件を所有する不動産会社などは、借主が引っ越した時点で建物を壊し、更地にしてから売却を計画するケースが少なくありません。
したがって、室内をきれいに戻す必要がなく、原状回復を求められないで済む可能性があります。
原状回復の範囲は不明確であり、貸主と貸主との間でトラブルに発展しかねない問題点の1つです。
面倒な作業が不要になるとともにトラブルの心配がなくなる点は、借主にとって大きな負担軽減になるでしょう。

リースバックにおいて強制退去になるケース

借主が住み続けたくても、強制退去を命じられるケースがあり注意しなければなりません。

違反行為

契約に違反すると、貸主から強制退去させられる原因の1つになってしまいます。
悪質なときには、貸主が裁判所に対し強制退去を申し立てるでしょう。
裁判所において請求が認められた際には、居座るわけにはいきません。
長期間の家賃滞納のほか、騒音・悪臭・ペットによるトラブルや無断転貸などが違反行為にあたります。

賃貸物件の老朽化

経年劣化による建物の老朽化のほか地震などにより損壊を受けたときには危険性があり、貸主から解約を求められるかもしれません。
貸主は、建物の瑕疵や修繕義務違反が原因になって入居者や来訪者を負傷させたときに、賠償責任を問われます。
ただし、通常の老朽化においては立ち退き料を請求できる可能性があります。

期間満了

定期借家契約は、期間満了にともなって借主が退去しなければならない仕組みです。
貸主が理解してくれたときには住み続けられますが、貸主が交渉に応じてくれるとは限りません。
したがって、期間満了時には退去しなければならない可能性が高くなるでしょう。

まとめ

リースバックにおける賃貸借は、期間満了にともなって借主が退去しなければならない定期借家契約のケースが一般的です。
期間満了後の居住地に不安があるときには、マイホームを売却する前に慎重に検討する必要があるでしょう。