高齢者がリースバックを利用するメリット！利用できる条件や注意点も解説

高齢になってマイホームを維持していくのが不安になっても、その後の住み家を確保するのは難しいかもしれません。
ところで、マイホームを不動産会社などへ売却したうえで、そのまま賃借して住み続けられるリースバックをご存じでしょうか。
この記事では、リースバックを利用するメリットのほか利用できる条件や注意点も解説するので、マイホームを売却予定の高齢者はお役立てください。

高齢者がリースバックを利用するメリット

リースバックは多くの不動産会社のほか投資家がサービスを提供していますが、まだ、広く浸透しているとはいえないでしょう。
ここでは、高齢者がリースバックを利用するときのメリットについて解説します。

老後資金の充実

マイホームの売却にあたって売買代金を得られるとともに、売買代金の使途に制限はなく自由に使って構いません。
年金収入が少なくて生活に困窮しているときには、日々の暮らしにおける食費や光熱水費として活用すると良いでしょう。
旅行や趣味に使うのも可能であり、何かの事態に備えて貯蓄する方法もあります。
マイホームの売却によって老後に必要な資金が充実し、暮らしを豊かにできるでしょう。

固定資産税

所有するマイホームを手放さずに、亡くなるまで住み続けるケースは少なくありません。
しかし、住宅を所有していると固定資産税や都市計画税を支払う必要があり、老後の生活において大きな負担になるでしょう。
リースバックを活用すると不動産会社などに所有権が移転しており、固定資産税などの支払いを求められずに済みます。

相続への対応

子どもたちなどにマイホームを相続するときに、家族の間でトラブルが発生するケースがあります。
住宅を分割するのは困難であり、マイホームはトラブルの原因になりやすい財産です。
元気なうちに処分しておくと、少なくてもマイホームに起因したトラブルを回避できます。

住み家の確保

高齢になると、アパートやマンションなどの賃貸物件を借りるのは容易ではありません。
リースバックは売却したマイホームで引き続き暮らせる仕組みであり、家賃の支払いによって将来の住み家を確保できます。
固定資産税がかからないだけではなく、住環境を変えずに居住できる点は大きなメリットでしょう。

秘密の保持

マイホームを売ったあとも住み続けることができるため、周囲には売却したと気付かれずに済みます。
ただし、不動産会社が頻繁に打ち合わせに来るケースもあり、会社の車を住宅の前に駐車していると勘繰られる可能性があります。
訪問する際には工夫してもらうよう、不動産会社に対し依頼しておくと良いでしょう。

高齢者でも利用可能

不動産会社によって物件を評価されますが、住宅ローンなどと異なり資格審査を受けるものではありません。
したがって、基本的に高齢期を迎えてからでも利用できます。
何らかの事情により資金が必要になったときに、スピーディに売却代金を受け取れる点もメリットの1つです。

高齢者がリースバックを利用するときの条件

マイホームを所有していても、リースバックにおける条件を満たしていなければ利用できません。
利用条件は不動産会社などにより異なっており、ここでは、一般的なものについて解説します。

物件の種類

不動産会社などによって、対象としている物件が異なります。
マンションだけを取り扱っている会社や対象エリアを限定しているケース、評価額の下限を設定している事例などがあり、各社への確認が必要です。
また、所有者が共有名義のときには、すべての名義人が承諾しなければ手続きできません。
したがって、売買契約までに複雑な調整が必要になり、取り扱ってもらえない可能性があります。

物件の状況

道路と接している距離が2mに満たなかったり、道路の幅員が4m未満だったりする敷地は建築基準法における接道義務を満たしていません。
また、雨漏りや地盤沈下などが発生している住宅は、重大な瑕疵がある物件と判断されるでしょう。
こうした物件の売買価格は相場に比べて低額になる傾向があり、リースバックを利用できない可能性があります。
なお、物件の評価は不動産会社によって異なるため各社へ確認してみましょう。

住宅ローンの残債

金融機関から住宅ローンによる融資を受けていても、リースバックの利用は可能です。
ただし、物件を売却するにあたって、金融機関に対して住宅ローンを完済しなければなりません。
マイホームの売却額がローンの残債に比べて少ないときには、貯蓄などによる対応が必要です。
住宅ローンの完済が見込めない状況では、金融機関はマイホームの売却を認めてくれないでしょう。
リースバックは物件の売却が前提であり、売買契約ができないときには利用できません。

家賃の支払い

リースバックは、マイホームを不動産会社へ売却すると同時に、賃貸借契約を結んで家賃を支払い続ける流れになります。
したがって、売却後に家賃を無理なく支払える状況が必要です。
賃貸借契約の締結にあたっては、連帯保証人の代わりに保証会社が保証人になるケースが多数を占めており、保証会社による審査を受けます。
家計の状況などによって審査に通らないときには、リースバックを利用するのは困難です。

高齢者がリースバックを利用するときの注意点

リースバックを利用するにあたって、いくつかの注意点があります。
高齢者においては老後を安心して過ごせるよう、慎重に判断する必要があるでしょう。

賃貸借契約

住宅の賃貸借契約は、通常と同様、普通借家契約と定期借家契約の2つに分かれます。
普通借家契約とは、賃貸借契約期間が満了する際に賃借人が更新を希望するときには基本的に更新でき、半永久的に物件に住み続けられます。
定期借家契約においては、賃貸借契約期間の満了にともなって、賃借人は退去しなければなりません。
所有者である不動産会社などが引き続き入居するうえで再契約を認めるケースはありますが、所有者は理由に関わらず再契約を拒む権利を持ちます。
また、再契約を認めたとしても契約内容が変更になる可能性があり、家賃の引き上げを要求されるかもしれません。
リースバックにおいては定期借家契約を用いる傾向があり、契約満了とともに住み家を失わないよう確認しておきましょう。

物件からの退去

賃貸借契約においては、契約書において中途解約条項が設定されるのが一般的です。
中途解約条項が定められていないときには所有者との交渉が必要になり、退去したとしても契約期間中の家賃を請求される可能性があります。
なお、住宅の面積が200㎡未満で定期借家契約のケースにおいては、中途解約条項が定められていなくても賃借人にやむを得ない事情が発生した際に中途解約が認められます。
やむを得ない事情とは、長期の海外留学や海外派遣、勤務先企業の倒産や解雇による家賃支払いの困難、リストラなどで転職を余儀なくされて転居するケースです。
高齢者においては、これらの事情になるのは稀であり、中途解約条項の設定を求めるべきでしょう。
また、家賃を3か月以上滞納したり近隣トラブルを起こしたりすると退去させられる可能性が高い点に注意してください。

判断能力の低下

自分では理解しているつもりでも、年齢とともに判断能力は衰えてしまいます。
リースバックは大切なマイホームを手放す仕組みであり、家族に相談するのが賢明です。
終の棲家に関わる重要な選択は、家族のサポートを受けてから判断するようにしましょう。

まとめ

マイホームを売却したうえで住み続けられるリースバックにはメリットがありますが、注意しなければならない重要な判断がともないます。
自らの判断能力に自信を持っていたとしても、念のため家族にサポートしてもらって安心できる老後生活を手に入れてください。