リースバックとリバースモーゲージの違いは？メリット・デメリットも解説

不動産をもとにして生活資金を得るための方法として、リースバックとリバースモーゲージが気になっている方は少なくないでしょう。
両者の特徴を把握して比較検討しておくと、こんなはずではなかったと後悔せずに安心して暮らしていけます。
この記事では、リースバックとリバースモーゲージの仕組みや違いとあわせて、それぞれのメリット・デメリットや向いている方を解説します。

リースバックとリバースモーゲージの違い①仕組みと特徴

生活資金を確保する手段として、マイホームなどの不動産を活用する場合の方法には2種類あり、リースバックとリバースモーゲージです。
どちらを利用するか決める際には、両者の仕組みや特徴を比較して違いを理解すると判断しやすくなります。
そこで、ここではリースバックとリバースモーゲージそれぞれの仕組みや特徴を解説し、違いを見出していきましょう。

リースバックの仕組みと特徴

リースバックとは持ち家を売却した後も引き続き同じ家に住み続けるのが可能なサービスです。
持ち家を売却して現金を受け取った後、新しく所有者となった売却相手に毎月の家賃を支払い続けて同じ家に暮らす仕組みになっています。
売却と賃貸を組み合わせたサービスで、家のもともとの持ち主が所有者から借主に変わる点が特徴です。
また、融資を受けるのとは異なり、お金の使い道は自由です。

リバースモーゲージの仕組みと特徴

リバースモーゲージとは金融機関などに持ち家を担保として提供し、資金を借り入れるサービスです。
決められた上限まで定期的に融資を受け続けられ、利用者が亡くなった際に持ち家を売却して一括返済する仕組みになっています。
このサービスでは自宅を担保として利用しており所有権は移転していないため、家の所有者はもともとの持ち主のまま変わらない点が特徴です。
なお、家を担保にしてお金を借りているため、使い道にはある程度の制約があります。
このように、両者ともにまとまったお金を受け取りながらも、今まで住んでいた家にそのまま住み続けられる点は同じです。
一方、家の所有者から借主に変わるか、家の所有者のままでいるか、この点が両者の大きな違いとなります。

リースバックとリバースモーゲージの違い②メリット・デメリット

リースバックとリバースモーゲージは、メリットとデメリットにもそれぞれ違いがあります。
両者の良い点と悪い点を見ていくと、自分がどちらを利用したいかが分かりやすくなるでしょう。
まず、リースバックのメリットを解説します。

固定資産税やメンテナンス費用が不要

リースバックでは持ち家を売却するので、家の所有権が自分から売却相手へと移ります。
そのため固定資産税を納付する義務がなく、破損箇所の修繕や外壁塗装、屋根の葺き替えなど、家のメンテナンスにかかる費用も負担しなくて良い点がメリットです。

空き家になる心配がない

近年空き家問題も深刻になっており、高齢者の場合は自分亡き後持ち家がどうなるか不安があります。
その点、生前に家を売却できるため、空き家になる心配や相続した方が売却に奔走する心配がいりません。

サービス利用の条件がほとんどない

融資を受けるときと異なり、一般的な物件の売却と同じような仕組みなのでサービス利用時に制約や条件がほとんどありません。
そのため、年齢や収入に関わらず多くの方が利用できます。
お金の使い道も自由なので、趣味を充実させるため、新しく始める事業に投資するためなど、幅広い目的で利用できるサービスです。
次に、リースバックのデメリットを解説しましょう。

月々の家賃支払いが必要

ローンを完済した家を売却して賃貸物件として借りるため、毎月家賃を支払う必要がある点がデメリットです。
まれに一般的な賃貸物件よりも家賃が高額の場合もあるため、前もって見積もりをするのが大切です。

転売される可能性がある

家の所有権が売却相手に移るため、別の業者に家を転売される可能性もゼロではなく、所有者が変わったために家賃がアップしたり、立ち退きを求められたりするケースがあります。
ここからはリバースモーゲージのメリットを解説します。

高齢でも融資を受けられる

このリバースモーゲージはシニア向けに用意されたサービスです。
そのため、高齢者でも融資を受けられる点が大きなメリットです。

毎月の支払いが高額ではない

毎月元本を返済する必要がなく利息だけの支払いで良いため、月々の支払額が高額になりにくく、返済に関する不安やストレスをそれほど感じずに暮らしていけます。
続いて、リバースモーゲージのデメリットを解説しましょう。

条件が厳しい

このサービスを利用するためには、ある程度の安定した収入がある点やお金の使い道が制約されている点など、条件や制約が厳しい点がデメリットです。
借り入れたお金は自由に使えず、主な使い道は生活費やリフォームとされています。

金利上昇によって返済額が増える可能性がある

このサービスの多くは変動金利型を採用しているため、金利が上がると返済額も上がります。
そのため、本人死亡後に自宅を売っても完済できない場合、相続人が現金支払いを求められるケースもあります。

リースバックとリバースモーゲージの違い③向いている方のタイプ

リースバックとリバースモーゲージの仕組みやメリット・デメリットを理解したら、最後にそれぞれのサービスに向いているのはどんなタイプの方か考えていきましょう。
自分のタイプと近いサービスを選ぶのが、両者のどちらを選ぶかで迷った際の目安になります。
まず、リースバックに向いている方のタイプをご紹介します。

年齢にあった住まいへの住み替えをしたい方

年を重ねて体が不自由になってくると、段差や階段が多い家での生活が困難になってきます。
ゆくゆくは高齢者向けの住宅に住み替えたい場合、自由に使えるお金を手に入れられるリースバックが向いているでしょう。
家賃を払えばそのまま住み続けるのも可能なので、転居先が決まるまでの仮住まいにもなります。

自宅を維持する手間や費用を減らしたい方

持ち家があると、修理やメンテナンス、また固定資産税の支払いなど、多くの手間や費用がかかります。
その点、同じ家に住みながらも自分で維持管理をしなくてもいいため、ストレスのない生活を送れるでしょう。

新しく事業を始めたい方

リースバックで得たお金は使い道に制限がなく事業への投資も可能なので、新しく何かを始めるためにまとまったお金を必要としている方に最適なサービスといえます。
次に、リバースモーゲージに向いているのはどのようなタイプの方か解説しましょう。

家の相続人がいない方

自分が亡くなったあとで、家を相続してくれる方がいない場合もあるでしょう。
リバースモーゲージでは、生前に処分しておけるため空き家にもならず安心です。

自宅を住みやすくリフォームしたい方

高齢になると体が不自由になり、室内をバリアフリーにしたり玄関スロープを設置したりとリフォームしたい場合もあるでしょう。
そのような場合でも、リフォーム費用に充てられます。

ゆとりのある老後を送りたい方

年金だけで生活するには少し不安があったり、もう少し自由に使えるお金がほしいと思ったりしている方に向いています。
リバースモーゲージは毎月の返済が利息だけで良いため、ゆとりのある生活を送れます。

まとめ

リースバックとリバースモーゲージの違いは、前者はお金の使い道は自由ですが家の所有者から借主に変わる点、後者は家の所有者のままでいられますがお金の使い道に制限がある点です。
どちらにもメリットとデメリットがあるので、失敗しないためには正しく理解するのが大切です。
そのうえで自分がどちらに向いているタイプか考えると、利用するサービスを選ぶ際に判断しやすくなります。