リースバックにはどんなトラブルがある？過去の事例と注意点を解説

「不動産を現金化したいけど、引越しはしたくない」という場合に、リースバックを検討される方も多いでしょう。
近年注目を集めているリースバックですが、デメリットもあるためメリットだけを見て決めるのはおすすめできません。
「通常の売却を選択すれば良かった」と後悔しないためにも、リースバックにおけるトラブルと対策方法を確認しておきましょう。
この記事では、リースバックでよくあるトラブル事例とその対策方法、注意点について解説します。

リースバックにおけるトラブルを防ぐには？利用時の注意点

まずは、リースバックの仕組みから確認しておきましょう。

リースバックの仕組み

リースバックとは、不動産を売って現金化したあとも、同じ家に住み続けられるというサービスです。
おおまかな流れとしては、まず不動産会社に家を売却すると同時に賃貸借契約を結びます。
その後は、不動産会社に賃料を支払い続けることで、これまで同じように住み続けられる仕組みです。
また契約内容によっては、手放した家を将来買い戻すことも可能です。

リースバックを利用するメリット

リースバックを利用する大きなメリットは、家を現金化した後も住環境が変わらないことです。
本来であれば、新しい所有者に物件を引き渡すまでに、新居へ引っ越さなければなりません。
近場で良い物件が見つかると良いのですが、場合によっては現在の家から離れた場所になることもあるでしょう。
また、子どもがいるご家庭では「子どもの学校や交友関係を変えたくない」と感じる方も多いのではないでしょうか。
リースバックを活用すれば、現金を受け取った後も同じ家に住み続けられるので、これまでと変わらない生活が送れます。
日程調整をして引っ越し業者を手配したり、家具や家電を新たに購入したりといった手間や時間もかかりません。
また、家を売却すると所有権が不動産会社に移るため、固定資産税や維持費用の負担がなくなる点もメリットといえるでしょう。

リースバック利用時の注意点

リースバックにはメリットだけでなく、以下のような注意点もあります。

●買取価格が低くなりやすい
●賃貸期間が限られている場合が多い
●家賃が周辺相場よりも高くなりやすい

リースバックにおける売却価格は、市場価格よりも1～3割ほど低くなる傾向にあります。
たとえば、市場相場が2,500万円の家をリースバックした場合、買取価格は約1,750万円から2,250万円になる計算です。
またリースバックでは、家賃が利回りや買取価格で決まるため、周辺相場よりも高くなる可能性があります。
すでに住宅ローンを返済し終えている場合は、家賃の支払いにより月々の負担が増える点にご注意ください。
その他、リースバックを利用する時は賃貸期間についてもしっかり確認しておくことが大切です。
賃貸借契約には「普通借家契約」と「定期賃貸借契約」の2種類があり、どちらを選択するかで住める期間が異なります。
定期賃貸借契約は契約更新ができないため、契約期間満了日を迎えたら、退去しなければなりません。
一方で普通借家契約の場合は、契約更新が可能なので、借主が希望する限り同じ家に長く住み続けられます。

リースバック利用時に注意したい！よくあるトラブル事例

リースバックの利用で後悔しないためには、よくあるトラブルと対策方法を理解しておく必要があります。
どのようなトラブルがあるのか、まずは過去の事例から見ていきましょう。

家賃の値上げにより支払いができない

家賃が値上がりしたことで支払いが困難になり、退去せざるを得ない状況になることがあります。
リースバックの家賃は利回りや買取価格をもとに決定するため、周辺相場よりも高めになることが多いです。
それがさらに値上げされてしまうと、家計に大きな負担がかかり、支払いが困難になる可能性があります。
家賃を長期間滞納し続けた場合、契約違反とみなされ、退去を命じられてしまうでしょう。

買い戻しができない

将来家を買い戻す予定で契約を結んだはずが、実際には買い戻せずトラブルになるケースもあります。
買い戻しができない理由として多いのが、家賃滞納や無断でペットを飼育するなどの契約違反によるものです。
契約違反とみなされる行為をした場合、退去を命じられるだけでなく、買い戻しも不可能になってしまいます。
また、買い戻すことを口約束だけで済ませてしまったがためにトラブルになるケースもあります。
将来買い戻しを希望される方は、不動産会社の担当者にその意思を伝え、契約書に明記されているか確認することが大切です。

相続の際に親族と揉めてしまう

リースバックの利用を検討する際は、相続時のことも見据えて判断することが大切です。
相続人が複数いる場合、個人の判断だけでリースバックを利用すると、相続人同士で揉める可能性があります。
売却後も同じ家に住み続けられる点がリースバックのメリットですが、家の所有権は失うことになります。
相続時のトラブルを避けるためにも、兄弟や姉妹など他の相続人に相談し、許可を得た上でリースバックを利用しましょう。

リースバックでよくあるトラブルを回避するには？対策方法について

最後に、リースバックでよくあるトラブルの対策方法を解説します。

契約書を最後まで確認する

リースバックに限らず、不動産取引全般にいえることですが、契約書の内容はしっかり理解してから契約締結に進むことが大切です。
たとえば、リースバックを長く利用し続ける予定でも、契約形態が「定期賃貸借契約」になっていると契約更新ができません。
「家賃さえ支払っていればずっと同じ家に住めるだろう」と思い込みで契約を結ぶと、資金計画が狂ってしまいます。
また買い戻しを希望している場合は、担当者と話し合って決めた内容がしっかり契約書に反映されているか確認することも大切です。
買い戻し価格や買い戻す時期などをチェックし、不明点や不安な点は解消してから契約に進むようにしてください。

家賃を支払い続けられるか入念にシミュレーションする

リースバックを利用するには、家賃を支払い続けなければなりません。
家賃の支払いが滞ると契約違反とみなされ、退去せざるを得ない状況になってしまいます。
また、リースバックの家賃は相場よりも高くなりやすいため、無理なく支払い続けられるか試算することも大切です。
一般的には、家賃は給料の3分の1以内に抑えるのが望ましいといわれています。
家賃と収入のバランスが見合っていないと、療養や転職などを機に支払いが困難になる可能性が高いです。
今より収入が減っても家賃を支払い続けられるかどうか、長期的な視点でシミュレーションするようにしましょう。

市場価格を把握してから査定に出す

リースバックを申し込む際には、物件の市場価格がいくらか把握しておくことも重要です。
市場価格を知らずに契約に進むと、相場とかけ離れた価格を提示され、損をしてしまう可能性があります。
先述したように、リースバックの買取価格は相場よりも1〜3割ほど低くなります。
半額以下など、あまりにも相場と離れた価格を提示されたら、交渉の余地があるといえるでしょう。
不動産の相場は、インターネットの物件情報サイトや国税庁が運営する「不動産ライブラリ」などで確認することが可能です。

まとめ

リースバックとは、不動産を現金化した後も継続して同じ家に住めるというサービスです。
生活環境を変えずに済む点が大きなメリットですが、買取価格が低くなりやすいなどの注意点もあります。
リースバックを利用する際は、契約内容を入念に確認し、ほかの兄弟や姉妹などにも相談した上で判断しましょう。