所有している不動産の売却を不動産会社に依頼すると、物件調査が実施されます。
しかし、内容や流れなど知らないことが多く、不動産の売却に不安を感じている方もいるでしょう。
そこで、不動産売却にて実施される物件調査とは何か、種類や実際の流れなどを踏まえて解説しますので、ぜひ今後の参考にしてみてください。
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不動産売却における物件調査とは
物件調査とは、不動産の売却依頼を受けた不動産会社が実施する調査のことです。
不動産会社は物件調査を通じて、詳細な情報や価値を確認し、これらの情報をもとに売却価格を決めることになります。
不動産会社が物件調査を実施する目的とは
物件調査を実施する目的は、不動産売買におけるトラブルの防止です。
不動産取引では多額の資金が動くため、場合によっては売買契約締結後にトラブルに発展する恐れがあります。
不動産の取り扱いは、法律や権利関係が複雑であるため、公正な取引を実現するには、不動産自体の詳細な情報を把握しておく必要があります。
また、物件調査をおこなわずに売却した不動産が原因で買主に損害が生じた場合、宅建業法に基づき監督処分を受けるほか、損害賠償請求を受ける恐れがあるでしょう。
不動産の売却価格を決定し、トラブルや賠償請求を回避するためにも、物件調査は必要です。
なお、不動産会社による物件調査は複数の項目に分かれますが、大きく分けると5種類に分類されます。
物件調査の種類①現地調査
物件調査における現地調査とは、売却予定の不動産を直接訪問し、写真や事前情報では確認できない状況を把握することです。
現地調査で確認される項目の例は以下のとおりです。
●土地の傾きや地質など地形の情報
●不動産までの道路状況
●商業施設など周辺エリアの利用状況
●騒音・電磁波・異臭などの有無
このほか、不動産の状況や災害の発生状況なども確認されます。
物件調査の種類②法務局調査
法務局調査とは、法務局や自治体で取得した「不動産登記事項証明書」などを基におこなう調査です。
法務局調査で確認される項目の例は以下のとおりです。
●不動産の所有者
●不動産の登記名義人と売主の一致・不一致
●境界の確定時における隣地とのトラブル状況
●差押えなどの有無
売主と登記名義人が異なることが発覚した場合は、売却できないため注意が必要です。
物件調査の種類③役所調査
役所調査とは、建築基準法などに関連する調査のことです。
建築可能な住宅の条件や前面道路の情報、建築不可に該当するかどうかなどが調査されます。
物件調査の種類④ライフライン調査
ライフライン調査とは、電気、ガス、水道などのインフラ設備の状況を確認するための調査です。
具体的には、ガスの種類や下水道との接続状況、配管が敷地内に引き込まれているかどうかなど、日常生活に必要不可欠な部分を確認します。
インフラ設備が老朽化している場合には、交換などの対策が講じられることもあります。
物件調査の種類⑤取引事例調査
取引事例調査とは、売却予定の不動産に似た物件が過去に周辺エリアで取引されたかどうかを確認する調査のことです。
国土交通省が公開している「土地情報総合システム」の検索結果を参考にして、不動産の売却価格を設定します。
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不動産売却時の物件調査は物件の種類によって異なる
物件調査の内容はマンションや土地など、売却予定の不動産の種類に応じて異なります。
マンションにおける物件調査の内容
マンションの価値は管理状況に大きく影響されるため、建物の管理状態やマンション規約も物件調査の対象となります。
調査は、管理組合が適切に運営されているか、エレベーターや廊下、ポストなどの手入れが行き届いているかなどの観点から実施されます。
また、マンション内のバリアフリー化状況や住民間のトラブルの有無、ゴミの捨て方なども物件調査で確認される項目です。
土地と一戸建てにおける物件調査の内容
売却予定の不動産が土地を含む一戸建て住宅の場合、土地そのものはもちろん、隣接道路との境界の有無も確認されます。
土地は面積に応じて固定資産税が異なり、境界によって納める税金の額も変動するためです。
また、一戸建て住宅は構造に多くの種類があるため、物件調査では物件の構造も確認対象に含まれます。
具体的には、隣地や隣接道路との境界の有無、土地の埋没物や日当たりの状況、不動産の周辺状況が確認されます。
さらに、一戸建て住宅の劣化による建て付け不良や雨漏りの有無、過去におこなったリフォームや増改築の履歴も物件調査の対象です。
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不動産売却時における物件調査の流れ
売却予定の不動産を対象に物件調査が実施される場合、聞き取り調査から流れがスタートします。
物件調査の流れ①聞き取り調査
物件調査では、最初に不動産の売主に対する聞き取り調査が実施されます。
聞き取り内容は、住宅ローンの借り入れ先と残債、法定相続人の有無および連絡先などです。
滞納している費用がある場合、不動産を引き渡す段階で清算する必要があるため、未納の税金があるかどうかも確認されます。
マンションを売却する予定の方は、管理費や修繕積立金も調査対象に含まれます。
その他の聞き取り調査で確認される項目は以下のとおりです。
●土地の面積（土地と一戸建て住宅の場合）
●収益金
●第三者による占有の有無
●付帯設備および物件状況確認書
収益金は不動産を引き渡す時点で清算しなければならないため、不動産を賃貸活用していた場合の家賃や敷金などがある場合は説明が必要です。
付帯設備および物件状況確認書は、不動産の売買契約時に買主側へ提供する書類であるため、この段階で準備しておきましょう。
物件調査の流れ②各種調査の実施
基本情報の聞き取りが終わったあと、次の流れとして現地調査や法務局調査などに移ります。
まずは、現地へ足を運び、不動産の境界や周辺環境などを確認する現地調査からスタートします。
実際に目で見て確かめたあと、法務局調査がおこなわれ、不動産登記事項証明書をもとに登記名義人などを確認しましょう。
さらに、公図や地積測量図も調査対象に含まれますが、過去に区画整理がおこなわれた区域に該当する場合は、自治体に問い合わせて正式な測量図を入手しましょう。
法務局調査が終了したあとは、役所調査、道路調査、ライフライン調査、そして取引事例調査へと進みます。
物件調査で必要なもの
物件調査が実施される場合、必要に応じてメモを取れるようにノートや書類、筆記用具を準備すると便利です。
以下の書類も必要になるため、忘れずにひとつずつチェックしましょう。
●登記簿謄本または不動産登記事項証明書
●公図
●地積測量図
●不動産の図面
●住宅の地図
必要に応じて個人情報調査に関する委任状も準備しましょう。
物件調査にあると便利な調査シート
物件調査の項目は多岐にわたるため、あらかじめ調査シートとして表にまとめておくと便利です。
たとえば、物件調査の種類別に調査項目を書き込み、調査結果を書き入れるスペースを設けておくと、調査結果を振り返る際に活用できます。
調査漏れがあった場合もその場で気付けるため、物件調査の流れが始まる前にシートを作成しておきましょう。
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まとめ
物件調査とは、売却予定の不動産および周辺環境などの現状を確認する調査のことです。
マンションは管理状況、土地と一戸建て住宅は境界など、不動産の種類ごとに調査対象が異なります。
実際の物件調査は聞き取り調査から現地調査、法務局調査への流れで進むことを覚えておきましょう。
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