不動産売却におけるオーバーローンとは？調べ方や対応方法を解説

不動産売却をおこなったとき、オーバーローンになるケースは少なくありません。
今回は、オーバーローンとはどのような状態を指すのかについて解説していきます。
また、オーバーローンになるかどうかの調べ方や、対応方法もご紹介いたしますので、ご参考になさってください。

不動産売却におけるオーバーローンとは

オーバーローンとは、住宅ローンの残債が、不動産売却によって得られる収益よりも多い状態を指します。
多くの場合、住宅ローンを完済できていないときは、不動産売却益を返済に充てようと考えます。
しかし、オーバーローンの場合は、この収益よりも残債のほうが多い状態のため、物件を現金化できても完済にはならないのです。
そもそも建物を市場に出す理由はさまざまですが、よくあるのが「住宅ローンの返済が難しくなった」「金銭的に余裕がない」などです。
そのため、所有している物件を手放して、目の前の資金問題を解決しようと考えます。
しかし、残債が収益よりも多い状態では、これらの問題を解決できないのです。
一般的にオーバーローンは、不動産売却において避けたい事柄として知られています。

アンダーローンとの違い

似たような言葉で「アンダーローン」があります。
こちらも、建物を現金化したときに見聞きするワードのため、同じような意味合いがあると勘違いされがちです。
実際には、アンダーローンはオーバーローンと正反対の意味合いがあります。
物件を現金化したとき、住宅ローンの残債よりも、収益のほうが多い状態を指すためです。
そのため、アンダーローンなら住宅ローンが残っていた場合でも、収益によって完済できます。
物件を手放すのであれば、このアンダーローンの状態になるのが理想です。
しかし、たとえアンダーローンを希望していたとしても、必ずしもそうなるとは限りません。
そもそも、残債は契約者の状況によって異なるだけでなく、物件の売却価格を高く設定するのにも限界があるためです。
住宅ローンを返済しないと、抵当権がついたままの状態になります。
抵当権を抹消するためには、住宅ローンの完済が必要不可欠なのです。

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不動産売却でオーバーローンかどうかの調べ方

オーバーローン、つまり住宅ローンの残債が収益よりも上回ってしまうかどうかは、どのような方法で調べると良いのでしょうか。
以下で調べ方を解説していきます。

残債をチェック

まずは、住宅ローンの残債がいくらあるのかを把握しないと、収益との比較ができません。
そのため、残債をチェックする作業からスタートしましょう。
残債は、ローン返済計画書、または残高証明書などから確認することができます。
これらは住宅ローンを借り入れた際に、金融機関から送付されている書類です。
「普段は使用しない書類」と思い込んでいると、どこに保管したのか分からなくなってしまいがちなので、重要書類として扱いましょう。
いつでも内容を確認できるよう、決められた場所に保管しておくのがおすすめです。
また、住宅ローンが固定金利として設定されていると、借入時に金融機関は返済予定表を作成します。
必ずしも返済予定表が作成されるわけではありませんが、基本的にはこのパターンがほとんどであると考えてください。
金利が固定ではなく、変動するものとして設定されているケースもあります。
この場合は、返済予定表ではなく、ローン返済表が送付されているはずです。
いずれの書面においても、現在の住宅ローンの残債を確認できるようになっています。
万が一書類がない場合は、金融機関に連絡すると送付してもらえる可能性が高いので、すぐに相談してみましょう。
さらに、最近では金融機関のホームページにアクセスすれば、自分の借り入れ状況を確認できるケースが増えています。
ログインIDやパスワードの入力が必要ですが、これらに対応できればローンの残債もチェックできるでしょう。
ログイン情報についても、契約時に金融機関から案内されているはずなので、確認してみてください。

家の価値を調べる

残債が確認できたら、家の価値を調べて比較するだけです。
家の価値を調べるためには、相場をリサーチしなくてはなりません。
まずは、自分が売りたい物件の情報をピックアップしましょう。
どこのエリアにある物件で、築年数は何年なのかや、間取りなどの条件をチェックしてください。
だいたいの条件をチェックしたら、近くのエリアにそっくりの物件が売りに出されていないか見てみましょう。
基本的に建物は、同じような条件の物件になると、相場もほとんど同じになります。
そのため、売り出し価格と比較すれば、家の価値がわかるのです。
現在市場に出ている物件に該当するものがなければ、過去に成約した物件を見るのもおすすめです。
実際に買主と取引された成約事例になるので、より的確な情報を入手できるでしょう。
これらの情報を入手すれば、家を売った場合いくらになるのか、おおよその目安を把握できます。
あとは最初に調べておいた住宅ローンの残債と比較するだけです。
家の価格のほうが高ければアンダーローン、残債が多ければオーバーローンとなります。

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不動産売却でオーバーローンだった場合の対応方法

万が一残債が収益よりも上回っていた場合、どのような対応方法があるのでしょうか。
まずは以下を試してみてください。

住み続ける

残債の方が上回っている場合、いったん市場に出すのをやめて、住み続ける方法があります。
この場合、妻もしくは夫が住み続けて、ローンの支払いをするのが一般的です。
ただし、あくまでも夫婦関係が継続できる場合のみ考えられる方法となるでしょう。
たとえば離婚する場合、どちらが残債を負担するのかをめぐり、言い争いになる可能性が高いです。
さらに、住宅ローンは借入した方の名義になっているため、基本的には契約者本人に支払い義務があります。
そのため、契約者ではない方が物件に住み続けようとすると、話がややこしくなってしまうでしょう。
また、支払いを続けようとしても、どうしても金銭的に厳しい状態が続き、結果として滞納してしまう可能性もあります。
物件を売りに出せず、ローンも返せないとなると、生活に大きな悪影響が及んでしまうでしょう。

住み替える

任意売却をする

もう一つの対処方法が、任意売却です。
任意売却は、金銭的な事情によって、住宅ローンの支払いが困難な場合に選択されています。
この方法を選択する場合は、事前に金融機関へ相談し、同意を得なくてはなりません。
もし同意を得られた場合は、通常の取引と同様に、市場に物件を出せるようになります。
もちろん任意売却をしても、ローンの残債が残ってしまうのは変わりません。
ただし、競売に出されてしまうリスクを回避できるため、可能な限り多くの資金を確保できるのです。
現金化によって得られたお金は、住宅ローンの残債に充てられます。
競売にかけられてしまうと、相場価格ではなく、買取価格に近い金額になる可能性が高く、あまり多くのお金を得られませんが、この方法であれば残債を可能な限り減らせるでしょう。
また、残債はその後も返済義務が残るため、少しずつ金融機関へ返さなくてはなりません。
しかし、費用負担を可能な限り抑えられる方法のため、基本的にはこの流れで物件を売ったほうが良いと考えられるでしょう。
物件に住み続ける方がいない、住宅ローンの返済を続けるのが困難など、さまざまな事情を抱えている場合は、この方法で対処してみてください。

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まとめ

オーバーローンとは、住宅ローンの残債が収益よりも上回っている状態のことです。
住宅ローンの残債と家の価値を比較する調べ方で、状況をチェックできます。
基本的にこのような場合は、任意売却をする方法がおすすめです。