リースバックとはどんな売却方法？仕組みやメリット・デメリットを解説

まとまった資金が必要なものの、住み慣れた自宅を手放したくない場合に検討できる選択肢が「リースバック」です。
しかし、リースバックを選択する場合は他の不動産売却方法と比較し、自分の状況にあった選択かをよく考える必要があります。
そこで今回は、リースバックとはなにか、仕組みやメリット・デメリット、リバースモーゲージとの違いを解説します。

リースバックの仕組みとは？

自宅を売却して資金を手に入れる場合、自分の住居は転居するのが一般的です。
しかし、住居を転居しなくても良い売却方法として、リースバックがあります。
ここでは、リースバックの概要や利用制限、売却の流れについて解説します。

リースバックの概要

リースバックとは「セールアンドリースバック」の略です。
売却した自宅について買主と賃貸借契約を締結し、引き続き自宅に住み続けることを指します。
リースバックでは、買主になるのはリースバック業者である場合が多いです。
リースバックは、老後の資金を用意しておきたいと考える高齢者層にニーズがあります。
また、経済不況により住宅ローンの返済に不安を感じ、リースバックに切り替えたいと考える方もいます。

リースバックの利用制限

リースバックはほとんどの住宅で利用可能ですが、利用制限を受ける物件も一部あります。
住宅ローン残債がリースバックの買取金額よりも高い、オーバーローンの状態の場合は、買取業者から制限を受ける可能性があります。
また、安定した収入がない場合は、家賃支払いが困難になる可能性を考えて制限を受けるかもしれません。
共有名義の不動産についても、共有者全員の同意が得られなければトラブルにつながるため、リースバックを制限される可能性があります。

リースバックの仕組み

リースバックの仕組みは以下のとおりです。

●リースバック業者が物件査定をおこなう
●買取価格が提示される
●リースバック業者を買主として売買契約を締結する
●自宅の所有権をリースバック業者に移転する
●定期借家契約を締結する

リースバックの買取代金は、2週間～1か月前後で一括で支払われるケースが多いです。

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リースバックのメリット・デメリットとは

リースバックを選択する場合は、メリット・デメリットをよく比較検討する必要があります。

リースバックのメリット

リースバックの大きなメリットは、自宅を売却した後も住み慣れた家に住み続けられる点です。
一般的な不動産売却では、自宅を売却した後の新たな住まいを探す必要があり、移転のための費用や労力がかかります。
新しい住居や環境になることが大きな負担に感じる方もいるでしょう。
また、生活拠点となるエリアを変えずに引っ越した場合、転居理由を詮索されて気まずい思いをする可能性が考えられます。
一方、リースバックでは持ち家から賃貸に変わる変化はあるものの、生活面での変化はありません。
そのため、引っ越しの負担がなく、自宅の売却を他の人に知られる可能性も低い点はメリットです。
さらに、家を所有していることによるコストやリスクがなくなる点もリースバックのメリットです。
自宅を所有していると、固定資産税や都市計画税、火災保険料などの費用がかかります。
また、築年数が増えるにつれて修繕費の費用も大きくなっていきます。
一方、リースバック後は、家は自分の所有物ではなくなるため、税金や修繕などの出費がなくなる点はメリットです。
一般の賃貸物件と同様、毎月の家賃と管理費だけを支払う形となります。
自宅を所有していると、災害で自宅を失ったり、経済不況により住宅ローンが支払えなくなったりなどのリスクが付きものです。
リースバックにより自宅を手放せば、突然の事態で大きな損害を受けるリスクがなくなり、身軽になる点もメリットといえます。
さらに、借金をせずに資金調達ができる点もメリットです。
老後資金や事業資金、学費などでまとまった資金が必要になるケースがあるかもしれません。
リースバックの買取代金は用途が制限されていないため、必要な事柄に自由に使用できます。
リースバック業者によっては買い戻し特約を設けているところもあり、一定の期間内に契約の金額を払えば、自宅の所有権を戻せる場合もあります。

リースバックのデメリット

リースバックにはメリットだけでなく、デメリットもあるため注意が必要です。
リースバックのデメリットのひとつは、相場よりも売却価格が安くなる場合が多い点です。
リースバックの買取価格は、相場価格の60～90％程度になるとされています。
それに加えて、毎月の家賃も同条件の賃貸物件の相場に比べて高く設定される場合があります。
自宅の所有権が移ることによる影響も慎重に検討する必要があるでしょう。
子どもが家族の思い出が詰まった自宅を相続したいと考えていても、リースバック後は相続が不可能です。
自宅を手放すことは家族全員にとって大きな決断となるため、よく話し合って決めることが大切です。
リースバック後は、所有者であるリースバック業者が定めるルールに則って生活する必要があります。
住み慣れた家に引き続き住むとはいえ、家の扱いに関する制限を受けることになる点がリースバック後の賃貸借契約の特徴です。
賃貸借契約に従わなければ、契約を解除される可能性もあるため、注意しましょう。
また、リースバックの賃貸借契約は「定期借家契約」の形で結ばれるケースが多いです。
定期借家契約とは、契約期間があらかじめ決められており、満了後は貸主が再契約に同意しなければ借主は退去しなければいけない契約です。
長く住み続けたい場合は、普通借家契約を結べるリースバック業者を選ぶことをおすすめします。

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リースバックとリバースモーゲージの違いとは

リースバックに似ている資金調達方法として、リバースモーゲージがあります。

リースバックとリバースモーゲージの違い①：利用条件

リースバックは自宅を売却するのに対し、リバースモーゲージは自宅を担保に入れて融資を受ける方法です。
リバースモーゲージは、対象物件や対象年齢が定められているケースが多いです。
また、抵当権付きの物件では利用できない場合が多く、利用前に住宅ローンを完済している必要があります。
リバースモーゲージの契約後は月々の利息を支払い、名義人が亡くなった時点で自宅を売却して残債を完済します。

リースバックとリバースモーゲージの違い②：自宅の所有権

リースバックとの大きな違いは、リバースモーゲージの場合、自宅の所有権は留まる点です。
自分が生きているうちは自宅を所有し続けたいと考える方には、リースバックよりもリバースモーゲージが適しています。
自宅の相続を希望する家族がいない場合にも、リバースモーゲージが選択できるでしょう。
一方で、自宅の再購入の可能性も検討している場合は、リースバックのほうが適しています。
将来まとまった収入が入ったタイミングで自宅を買い戻せば、子どもに自宅を相続することもできます。
リースバックとリバースモーゲージのどちらを選ぶ場合でも、相続まで視野に入れた長期的な計画が大切です。
住宅ローン残債や普通の売却をした場合の市場相場などを検討しつつ、後悔のない決定をするようにしましょう。

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まとめ

リースバックとは、売却した自宅について買主と賃貸借契約を締結し、引き続き自宅に住み続けることです。
住み慣れた家に住み続けられるメリットがある一方で、相場よりも売却価格が安くなるデメリットもあります。
リバースモーゲージはリースバックと似ていますが、自宅を売却するのではなく、担保に入れて融資を受ける点が異なります。