未登記の不動産はそのまま相続できる？未登記の理由や相続する方法をご紹介

不動産を相続したときに、その不動産が未登記となっていて、驚いた経験のある方はいらっしゃるかと思います。
不動産は登記されていて当然だと思っている方も多いかもしれませんが、古いなどの理由で未登記のままになっているものも少なくありません。
今回は、未登記の不動産はそのまま相続しても良いのか、不動産が未登記になっている理由や、未登記の不動産を相続する方法についてご紹介します。

相続する不動産が未登記になっている理由

親が亡くなったなどの理由で不動産を相続したら、その不動産が未登記だと分かり、当惑している方もいらっしゃるでしょう。
ここからは、なぜ未登記の不動産となっているのか、その理由についてご紹介します。

表題登記は義務づけられている

家や土地が誰のものなのか、不動産の所有者の情報や不動産の状況、抵当権などの情報を記録しているものが、登記記録です。
登記記録には「表題部」「甲区」「乙区」の3つがあります。
「表題部」には、その不動産の所在、地番、種類、面積などが記録されており、不動産が特定できるようになっています。
「甲区」は不動産の所有者の記録、「乙区」は抵当権など不動産に設定されている、所有権以外の権利の記録です。
新築や増築などの理由により「表題部」登記に変更が生じたときは、不動産登記法によって1か月以内に申請する義務があり、登記を怠ると10万円以下の過料が科されます。
一方、「甲区」や「乙区」には登記の義務はありません。

自己資金で家を建てたケース

未登記の建物には昭和以前の古い建物が多く、新しい建物ほど登記されていることがわかっています。
現在では、住宅の購入には住宅ローンを利用するケースが多く、そのときに所有権や抵当権を明確にする必要があるため、登記は必須です。
しかし、以前は家を建てても住宅ローンなどは利用せず、現金で一括で支払うケースが多かったため、登記をする必要がなかったのも未登記が多い理由といわれています。
さらに、登記には費用や時間がかかることを理由に、登記せずにそのままにしている方も少なくなかったようです。

新築時に登記したあと増築したケース

新築時に一度は登記をしている建物でも、増築したときに変更の登記をしていない不動産もあります。
表題部登記では、建物を新築しただけでなく、増築や解体したときにも、1か月以内に申請する義務があります。
新築時にはしっかり対応していても、増築したときの登記は忘れやすいため注意が必要です。

▼この記事も読まれています
不動産を現金化する方法は複数ある！売却方法や売却期間などを解説

未登記の不動産をそのまま相続するデメリット

未登記の不動産をそのままにしておいても大丈夫なのか、登記するならどうしたら良いのか、わからないことが多く困っている方もいらっしゃるでしょう。
ここからは、未登記の不動産はそのままにしておいて良いのか、不動産の登記をしないデメリットについてご紹介します。

未登記の不動産は売買手続きが複雑になる

未登記の不動産をそのまま売却しようとしたとき、買主の立場から考えると、売主が本当にこの不動産の持ち主なのか確認する方法がないため、不安になってしまうでしょう。
もしかしたら、売主が別の人に売却してしまっていても、それを知る方法がないためです。
また、未登記の不動産を購入したあとに、買主はこの不動産が自分のものだと主張するために、自分で表題登記と所有権保存登記をおこなう必要がでてきます。
そのため、未登記の不動産をそのまま売却するには、買主から表題登記と所有権保存登記を要求される、買主の登記手続きに協力する必要があるなど、手続きが煩雑になってしまいます。

金融機関から融資が受けられない

未登記の不動産は抵当権の設定登記ができないため、そのままだと金融機関から住宅ローンなどの融資を受けられません。
抵当権とは、金銭を貸した金融機関が、もし返済が難しいと判断したときに、不動産を強制的に売却させて金銭の回収をおこなう権利です。
抵当権が表示できない未登記建物を担保として金融機関から融資を受けることは不可能な点も大きなデメリットといえるでしょう。

相続人には相続登記の義務がある

亡くなった方から不動産を相続するときは、被相続人から相続人へと名義変更をおこなう、いわゆる「相続登記」が必要です。
以前は、相続登記は義務ではありませんでしたが、令和6年4月1日の法改正によって相続登記が義務化されました。
この法改正により、不動産を相続する方は、相続の開始および所有権取得を知った日から3年以内に相続登記をおこなう義務があります。
これに違反すると、10万円以下の過料が科されてしまうので注意が必要です。

▼この記事も読まれています
老後に家を売ってはいけないのはなぜ？理由を解説

未登記の不動産を相続する方法

未登記の不動産を相続する予定がある方は、手続きをどのようにすれば良いか前もって知っておくと便利です。
ここからは、未登記の不動産を相続する方法についてご紹介します。

未登記の不動産の登記手続き方法

不動産が未登記かどうか確認するには、法務局で登記簿謄本をとって発行ができなければ、その建物は未登記だとわかります。
または、固定資産税の納税通知書を確認して、建物の家屋番号が空欄になっているときも、未登記の建物です。
不動産の登記手続き方法としては、まず表題登記からおこないます。
表題登記をおこなうためには、測量や建物の図面作成などが必要となるため、土地家屋調査士に依頼するケースが多いです。
表題登記が完了して登記簿が作成されたら、権利部登記をおこなって、その不動産を誰が所有するのか記録する「所有権保存登記」をおこないます。
権利部登記を代行できるのは司法書士なので、代行を依頼するときは司法書士に頼みましょう。

未登記の建物があるケースでは遺産分割協議書はどうする？

遺産分割協議書とは、遺産分割協議で話し合って出た結果を書面化したものです。
遺産分割協議書には、遺産分割の対象となるすべての相続財産について記載する必要があるため、財産が特定できる形で記載することが重要となります。
登記されている建物では、登記してある項目をそのまま記載すれば、財産の特定が可能です。
しかし、未登記建物は登記簿に記載がないため、登記簿から建物を特定する情報は得られません。
そのときは、固定資産評価証明書に記載されている事項を転記するなどの方法で、未登記建物を特定しましょう。

相続登記をおこなう

未登記のまま相続した不動産は、遺産分割協議などで相続人を決めてから、その相続人名義で登記をおこないましょう。
未登記の不動産の相続登記をおこなう方法では、まず表題登記からおこないます。
登記時には建築時の書類が必要となりますが、相続登記ではそれを用意するのが難しいケースもあるため、事前に法務局に確認しておくと安心です。
表題登記が完了したら、次に権利部登記をおこないます。
ただし、相続した未登記の建物を、近日中に取り壊す予定であれば、登記をしなくてもほぼ問題ないといわれています。
解体したあとは、固定資産税の支払いを終了するため、役所にその旨を届け出ておきましょう。

▼この記事も読まれています
不動産におけるリバースモーゲージとは？メリットとデメリットも解説

まとめ

不動産は本来登記が義務付けられていますが、昭和以前の建物で、住宅ローンを利用せずに自己資金で建てたなどの理由で未登記となっているケースがあります。
未登記の不動産をそのままにしていると、売買の手続きが煩雑になる、金融機関からの融資が受けられないなどデメリットが多いです。
未登記の不動産を相続したときは、遺産分割協議で相続人を決めて、その相続人の名義で登記をおこないましょう。