成年後見人は不動産売却が可能？制度の概要・手続きと売却方法を解説！

不動産売却は建物や土地の持ち主がおこなうものですが、成年後見人のほうでも対応できます。
しかし、成年後見人とは聞き慣れない用語であり、どのような相手なのか、売却方法はどうなるのか、さまざまな疑問が浮かぶところでしょう。
そこで今回は、基本として押さえたい成年後見制度とは何か、成年後見人を申し立てる手続き、代理で不動産売却をおこなう方法を解説します。

成年後見制度とは？成年後見人による不動産売却の基本

成年後見制度とは、認知症などで判断能力が低下した方をサポートする制度です。
利用すると対象者をサポートする方が選任され、一部の行為に対して支援をおこなえます。
対応できる主な内容にはまず財産の管理があり、対象者の預貯金や不動産などを守れます。
ほかには、介護の契約や施設への入所手続きなどにおいてサポートが可能です。
このように一定の判断能力が必要な行為を支援し、認知症などになった方を保護します。
ただし、成年後見制度には任意後見制度と法定後見制度の2種類があり、それぞれで詳細が異なるため注意が必要です。

任意後見制度

任意後見制度とは、十分な判断能力があるうちに自分で後見人を決めておける制度です。
将来に本人が認知症などになったとき、事前に決めていた方が後見人となり、財産の管理などを代行できます。
誰を後見人とするかは基本的に自由であり、未成年者や破産者でなければ問題ありません。
しかし、将来に自分の後見人となる相手なので、信頼できる親族もしくは弁護士・司法書士などの専門家が選ばれる傾向にあります。
任意後見制度を利用するには、十分な判断能力があるうちに、将来に後見人としたい方と契約を結ばなくてはなりません。
くわえて、任意後見の契約書を公正証書にしておくことが大事です。
公正証書とは、公証役場で作れる信頼性の高い書類であり、証拠能力や保管性の高さに特徴があります。
契約の締結や書類の公正証書化などが事前に終わっていないと、任意後見制度は適用されません。

法定後見制度

法定後見制度とは、認知症などで判断能力がすでに低下している方に向けた制度です。
利用すると、対象者をサポートするにふさわしい人物を家庭裁判所が選び、法律行為などを代行する権限を与えます。
また、法定後見制度のなかでも後見・補佐・補助の3種類があり、それぞれで内容が変わります。
3種類のなかでどれになるかは、サポートを受ける方の状態次第です。
判断能力が大きく低下しており、自立が難しい方は後見となります。
認知症の症状は比較的軽いものの、財産の管理は難しい状態にあるときは補佐です。
判断能力の低下が始まっているとはいえ、本人の確認や意思疎通に問題がなければ補助となります。
いずれにしても、対象者をサポートする方が選任され、一部の行為を代行できる点は同じです。

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不動産売却に向けて成年後見人を申し立てる手続き

不動産売却に向けて成年後年制度を利用したいときの手続きは、以下のとおりです。

申請者や申請先

成年後見制度の申し立ては、認知症などになった方の住所地を管轄する家庭裁判所に申請します。
申請をおこなえるのは、本人・配偶者・4親等内の親族・市区町村長などです。
4親等内の親族には、本人の両親や子ども、兄弟姉妹のほか、孫・ひ孫・いとこ・叔父・叔母・甥・姪が含まれます。
血縁関係のない市区町村長からの申請も可能であり、認知症などになった方がサポートを受けやすい状況となっています。
ただし、上記以外の方は申し立てができないため注意が必要です。

必要書類

家庭裁判所での手続きには、いくつか必要書類があります。
まずは、申し立てをした方の住所や氏名、職業などを記載する申立書です。
また、申立書付票を用意し、連絡方法や申し立ての目的、親族間で意思が統一できているかどうかなどを記載しなくてはなりません。
後見人等候補者身上書は、成年後見人などの候補者に関する情報を記載する書類です。
候補者の氏名や住所、職業、破産歴などを記入して提出します。
親族関係図は、本人の親族関係を記す書類で、氏名や生年月日などをあわせて記入しなくてはなりません。
さらに、本人が所有している建物や土地、現金、預貯金などの財産を目録にして提出します。
このほかにも本人の収支予定表や診断書など、必要書類は多岐にわたります。
手続きに支障が出ないよう、必要書類は注意して確認することが大事です。

手続きにあたっての注意点

成年後見制度を利用するための手続きには、法律の知識が必要です。
一般の方が個人で手続きをおこなうと時間がかかったり、不備が出たりするリスクが否めません。
不動産売却などを想定した成年後見人の選任は、弁護士に相談できます。
手続きの手間を省きたいときは、弁護士の力を借りながら申し立てを進めることをおすすめします。
また、成年後見人などの候補者は申請者のほうで決められますが、自身の立てた候補者が実際に選ばれる保証はありません。
誰を成年後見人などにするかは家庭裁判所の判断となり、弁護士や司法書士が代わりに選ばれるケースがあります。

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成年後見人による不動産売却の方法

成年後見人による不動産売却の方法は、売却対象の不動産が居住用か非居住用かで変わります。

居住用不動産の売却方法

居住用不動産の売却方法としては、家庭裁判所から許可を得るように定められています。
売却方法に一定の制限が課せられているのは、後見を受ける方を保護するためです。
居住用不動産は生活の基盤であり、無制限に売却できると生活が破綻するおそれがあります。
また、判断能力が低下した原因が認知症であるなら、居住用不動産の売却は病状に関わります。
自宅を売却されて住環境が大きく変わると、本人の認知症がさらに進行しかねません。
どちらも無視できない問題なので、居住用不動産の売却には家庭裁判所の許可が必要とされています。
売却の許可を求めるときは、所定の申立書や売却したい不動産の登記事項証明書など、必要書類を集めます。
そして、対象の不動産を売却する理由を申告しなくてはなりません。
提出された必要書類や申告された理由などをもとに、売却が妥当かどうかを家庭裁判所のほうで判断します。

非居住用不動産の売却方法

非居住用不動産に関しては、家庭裁判所の許可がなくとも売却は可能です。
ただし、成年後見人の判断で自由に売却できるわけではありません。
後見を受ける方の生活費や医療費を捻出するなど、本人のためになる理由が必要です。
また、成年後見人がおこなう不動産売却は、後見を受ける方の利益につながることが前提です。
そのため、理由もなく相場より安値で売却する行為は認められません。
売却の理由や価格が不適切であり、後見を受ける方の利益を損なうと、成年後見人の義務に違反したと家庭裁判所から判断されるおそれがあります。

不動産における居住用・非居住用の見分け方

居住用不動産に該当するのは、後見を受ける方が現在住んでいる住宅や将来住む可能性のある住宅などです。
現時点で本人が住んでいないものが、すべて非居住用不動産になるとは限らない点に注意が必要です。
なお、家庭裁判所の許可が必要な居住用不動産を無断で売却したとき、売買は無効とされます。
さらに、不動産売却をおこなった方は成年後見人から解任されるおそれがあるため注意しましょう。

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まとめ

成年後見制度とは、認知症などで判断能力が低下した方をサポートする制度で、任意後見制度と法定後見制度の2種類があります。
申し立ての手続きは認知症などになった方の住所地を管轄する家庭裁判所でおこない、必要書類として申立書・申立書付票・後見人等候補者身上書などを用意します。
成年後見人による不動産売却の方法は不動産が居住用か非居住用かで変わり、前者では家庭裁判所の許可が必要です。